張玲說(shuō)法|投資舊改回遷房是否穩賺不賠？律師超詳細解答來(lái)了
以下是常見(jiàn)的舊改二手房糾紛，我們來(lái)看看律師根據之前相關(guān)案例整理出來(lái)的裁判規則和注意事項：
【二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛之一：請求繼續履行合同】
裁判規則
如果是紅本二手房，買(mǎi)方具備購房資格的，訴請繼續履行合同，通常能夠獲得法院支持。比如說(shuō)福田某個(gè)舊改項目，當事人已經(jīng)轉讓房屋，交付房屋后一直未過(guò)戶(hù)，后來(lái)小區舊改，賣(mài)方以名義產(chǎn)權人身份跟開(kāi)發(fā)商簽訂補償協(xié)議了。買(mǎi)方直接起訴到法院，要求過(guò)戶(hù)，而且獲得支持了。完成過(guò)戶(hù)后，買(mǎi)方就能夠跟開(kāi)發(fā)商簽訂新的搬遷補償安置協(xié)議了。
注意事項
第一，如果是棚戶(hù)區改造項目，買(mǎi)方就要特別注意盡快維權。因為有可能棚戶(hù)區改造項目會(huì )同步啟動(dòng)行政征收程序，一旦征收決定下發(fā)，房屋產(chǎn)權凍結，法院很難判令繼續履行合同，過(guò)戶(hù)的目的很難實(shí)現。
第二，如果是無(wú)證歷史遺留違法建筑房屋的話(huà)，買(mǎi)方不存在過(guò)戶(hù)的訴求，主要是交付房屋的訴求，但是該類(lèi)交易本身合法性存疑，目前總體而言，人民法院不受理該類(lèi)糾紛的訴訟案件，買(mǎi)方想要維權就非常被動(dòng)了。所以必須做好房屋交付工作，降低風(fēng)險。
第三，非商品性質(zhì)房屋通常轉移登記受到限制，根據政策補繳地價(jià)轉商品性質(zhì)市場(chǎng)紅本之前，基本無(wú)法過(guò)戶(hù)。所以確認合同效力的訴請能夠支持，辦理過(guò)戶(hù)的訴請則難以獲得支持。
【二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛之二：請求承擔違約金】
裁判規則
但違約金的訴求能否得到支持，仍然需要回歸產(chǎn)權性質(zhì)和合同效力問(wèn)題。紅本房及綠本房買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，但無(wú)本的歷史遺留違法建筑買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。在合同效力能夠得到確認的基礎上，人民法院通常會(huì )根據合同約定判令違約一方承擔違約金。
注意事項
因為通常合同約定違約金較高，違約一方當事人有權向人民法院提出降低違約金的請求。
【確權糾紛之一：請求確認房改房權屬糾紛】
裁判規則
該類(lèi)糾紛主要是早期國企職工住房，因為各種原因一直沒(méi)有走完房改審批程序，實(shí)際由職工居住，后來(lái)遇到開(kāi)發(fā)商舊改了，職工可能會(huì )提出請求確認房屋產(chǎn)權歸屬的請求。根據裁判文書(shū)網(wǎng)公布的信息，深圳市福田區香蜜湖某小區舊改項目，就曾有190余戶(hù)業(yè)主起訴要求確權，想要確權后再跟開(kāi)發(fā)商簽訂補償協(xié)議。
目前對此類(lèi)糾紛，考慮到該類(lèi)糾紛歷史性原因復雜，行政管理因素較多，人民法院也是不納入司法訴訟處理范圍的。
注意事項
如果當事人了解城市更新舊改流程和審批機制的話(huà)，只要開(kāi)發(fā)商愿意與實(shí)際權利人簽署補償協(xié)議，城市更新局也同意辦理備案手續的情況下，根據《深圳市城市更新辦法》及其實(shí)施細則等文件規定，回遷安置房將來(lái)是按照搬遷補償協(xié)議的被搬遷人為準辦理紅本房屋的。不一定非要采用事先對原房屋司法確權的方式。
【確權糾紛之二：借名買(mǎi)房請求確認房屋歸屬】
裁判規則
借名買(mǎi)房在現實(shí)生活中畢竟常見(jiàn)，因為房屋面臨舊改拆遷，實(shí)際出資人一般就要求過(guò)戶(hù)，與名義房屋產(chǎn)權人可能就發(fā)生糾紛。只要借名人能夠有充分的證據材料證明借名買(mǎi)房的事實(shí)，法院通常是支持的。但是具體的裁判方式可能跟我們通常理解的不一樣。比如廣東省高級人民法院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第28條規定，借他人名義購買(mǎi)房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人(登記權利人)協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持，但房屋在限購范圍內，借名人不具有購房資格的除外。也就說(shuō)在廣東范圍內，法院對借名人提出的要求名義人配合完成過(guò)戶(hù)的訴訟請求是支持，但直接要求確認房屋歸借名人所有就會(huì )被駁回。
注意事項
第一，確實(shí)由于各種原因需要借名買(mǎi)房的，應該做好資金流水、借名協(xié)議等證據材料保存工作。
第二，借名人要求過(guò)戶(hù)的訴求總體上會(huì )支持，但是如果借名人沒(méi)有購房資格的話(huà)，限購政策可能會(huì )影響法院的裁判，借名人只能繼續采用名義人身份簽訂搬遷補償協(xié)議，獲取舊改補償權益。
【確權糾紛之三：不服舊改項目中房屋權利人公示結果】
裁判規則
根據城市更新舊改項目流程，政府主管部門(mén)通常會(huì )有一個(gè)被搬遷房屋權利公示的環(huán)節。利害關(guān)系人對該公示結果不滿(mǎn)，有時(shí)會(huì )提起行政訴訟，要求確認真實(shí)權利人。我們團隊對裁判文書(shū)進(jìn)行大數據分析發(fā)現，該類(lèi)糾紛的處理方式跟被搬遷房屋產(chǎn)權性質(zhì)相關(guān)。如果是歷史遺留違法建筑無(wú)本房屋，人民法院基本不會(huì )處理該糾紛，如果是紅本產(chǎn)權房屋，當事人可以根據其他法律關(guān)系比如說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同提起相應的訴訟。由于權利人公示環(huán)節并非真正的行政確權行為，所以此類(lèi)糾紛提起行政訴訟的，通常會(huì )被駁回。
【舊改二手房租賃糾紛】
裁判規則
該類(lèi)糾紛首先要處理的就是租賃合同的效力。如果舊改二手房本身并無(wú)產(chǎn)權，則該類(lèi)租賃合同通常會(huì )被法院認定為無(wú)效。一旦合同被認定為無(wú)效，合同約定的違約條款就沒(méi)有用處了。
注意事項
第一，無(wú)論是出租人還是承租人，一旦租賃房屋面臨舊改拆遷時(shí)，想要維權時(shí)，首先就得認真考慮合同效力問(wèn)題。合同有效和無(wú)效，維權思路上會(huì )有很大不同。比如最近新聞所說(shuō)羅芳村有個(gè)租戶(hù)不肯退租還漫天要價(jià)50萬(wàn)賠償，合同條款沒(méi)有約定，且合同效力本身存疑的情況下，租戶(hù)的訴求就很難獲得法院的支持。
第二，即使是無(wú)效合同，出租人要求承租人賠償實(shí)際占有適用房屋的經(jīng)濟損失，通常是會(huì )得到法院支持的，一般參照合同約定的租金標準處理。
