張玲說(shuō)法|投資舊改回遷房是否穩賺不賠？律師超詳細解答來(lái)了
大沖舊改完成后（攝于2017年，本網(wǎng)資料圖片）
見(jiàn)圳客戶(hù)端·深圳新聞網(wǎng)2019年7月28日訊（見(jiàn)圳客戶(hù)端、深圳新聞網(wǎng)記者 張玲）你也許聽(tīng)說(shuō)過(guò)有投資客一次性購買(mǎi)20套二手房去博取舊改的傳聞。如果你不差錢(qián)，你也愿意這樣做嗎？在深圳，土地資源相對緊張，通過(guò)舊改拓展土地空間資源就成為一個(gè)好辦法。不論是投資客，還是剛需人群，舊改都是人們津津樂(lè )道的話(huà)題。
關(guān)于舊改，你有了解多少？在舊改背景下投資二手房是否真的是穩賺不賠的生意？舊改二手房買(mǎi)賣(mài)雙方各自又有哪些風(fēng)險？回遷房是否是不限購不限貸的筍貨？所謂的小產(chǎn)權房又是否能有朝一日成功轉正？
今天的張玲說(shuō)法，我們請廣東誠公律師事務(wù)所誠至成團隊合伙人張旗律師和程庭剛律師，一起聊聊舊改二手房糾紛那些事。
記者問(wèn)：舊改二手房如何定義？
根據目前政策規定，深圳對于存量住宅的改造有三種方式，一是開(kāi)發(fā)商主導的城市更新，二是政府主導國企實(shí)施的棚戶(hù)區改造，三是村股份公司主導的土地整備利益統籌。上述三種方式操作流程有相近之處，也有各自差別。（很多人更傾向于用“舊改”指代“城市更新”，本文中所指的舊改也主要指城市更新。）
那么二手房的種類(lèi)有哪些呢？程庭剛律師介紹說(shuō)，二手房包括老舊小區商品住宅紅本房、住房制度改革前的福利性質(zhì)非商品綠本房、歷史遺留違法建筑“兩規”“三規”綠本房、歷史遺留違法建筑中僅有“兩證一書(shū)”的無(wú)本房，以及無(wú)任何報建手續的無(wú)本房等等。前面兩種房屋主要在大家常說(shuō)的“小區房”，后三種類(lèi)型的房屋，就是大家常說(shuō)的“城中村”“農民房”。曾有官方統計數據，深圳存量住房有1065余萬(wàn)套，其中一半以上在城中村。
二手房參與舊改，城市更新的產(chǎn)權調換比例一般在建筑面積1:1-1:1.3之間，棚戶(hù)區的產(chǎn)權調換比例一般為套內面積1:1或者建筑面積1:1.2，額外可優(yōu)惠價(jià)格增購少量面積。
舊改二手房私下交易容易因監管空白而導致各類(lèi)糾紛，加上城市更新周期比較漫長(cháng)，“里面回遷利益巨大，在利益驅使以及大家維權意識的提高，無(wú)法避免舊產(chǎn)生了各類(lèi)二手房法律糾紛，主要包括房屋買(mǎi)賣(mài)、確權和租賃等各類(lèi)糾紛”，程庭剛律師表示。
記者問(wèn)：參與舊改的二手房都能獲得房地產(chǎn)證的紅本嗎？
城市更新舊改項目主要流程有：城市更新單元計劃申報、更新單元專(zhuān)項規劃報批、項目實(shí)施主體確認、土地出讓合同簽訂以及回遷安置房建設和回遷。
張旗律師告訴記者，通常情形下，開(kāi)發(fā)商征集業(yè)主意愿后開(kāi)展城市更新單元計劃申報和專(zhuān)項規劃報批工作，對二手房業(yè)主而言，需要與開(kāi)發(fā)商簽訂搬遷補償安置協(xié)議，開(kāi)發(fā)商完成100%業(yè)主簽約并報送更新局備案后就可以申請確認為項目實(shí)施主體，進(jìn)而繼續走下一個(gè)流程，直到最后的回遷房入伙、辦證。
紅色房產(chǎn)證簡(jiǎn)稱(chēng)“紅本”，是房產(chǎn)所有權和土地所有權合二為一的一個(gè)證。業(yè)主擁有完整的房屋所有權，這個(gè)房子除了可以居住，還具有依法轉讓?zhuān)盅嘿J款等交易的權利。
但綠色房產(chǎn)證就不同了。它是指非市場(chǎng)商品房，也就是所謂的“小產(chǎn)權房”，有減免的優(yōu)惠政策，可以賣(mài)給特定的對象，這個(gè)房子的房產(chǎn)權是受限制的，不能轉讓和抵押，也不能登記過(guò)戶(hù)，如果想要轉為紅色的房產(chǎn)證的話(huà)，還需要補齊地價(jià)。
張旗律師稱(chēng)，“就目前市場(chǎng)慣例而言，在城市更新項目中，無(wú)論是紅本房、綠本房，還是無(wú)本的歷史遺留違法建筑，這些二手房參與城市更新舊改后，基本都能夠獲得拆除重建后的新商品性質(zhì)房屋產(chǎn)權，也就是全部可以拿到新紅本房屋?！?/p>
“棚戶(hù)區改造項目，按照政策規定，回遷房屋產(chǎn)權性質(zhì)與改造前的房屋產(chǎn)權性質(zhì)是一致的，也就是部分情形下可能無(wú)法獲得紅本房屋，而是綠本房屋。當然，個(gè)別棚戶(hù)區改造項目，在要求業(yè)主補繳地價(jià)罰款等情形下，小業(yè)主也可以獲得紅本回遷安置房。所以，所謂的小產(chǎn)權房能夠實(shí)現轉正是有前提條件的，無(wú)法一概而論?！?/p>
回遷安置房能否拿到紅本是分情形的。同時(shí)，項目是否順利推進(jìn)也是大家應該關(guān)注的問(wèn)題。
記者問(wèn)：個(gè)人投資舊改二手房的流程節點(diǎn)和具體方式是什么？
程庭剛律師詳細解釋說(shuō)，個(gè)人投資舊改二手房主要分為兩種情形：第一種，在原業(yè)主尚未與開(kāi)發(fā)商簽訂搬遷補償安置協(xié)議時(shí)，直接針對現有的二手房簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，然后作為新業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂補償協(xié)議，按照協(xié)議約定獲得回遷安置房；
第二種，通常而言，搬遷補償協(xié)議無(wú)特定事由的，已經(jīng)簽訂后無(wú)法隨意解除，投資者可以與二手房原業(yè)主簽訂一個(gè)未來(lái)回遷安置房的轉讓協(xié)議。按照目前的二手房交易流程，該類(lèi)轉讓協(xié)議無(wú)法在政府部門(mén)備案，但其合法性本身是沒(méi)有問(wèn)題的，只是合同簽訂后的履約風(fēng)險點(diǎn)增加了很多。
記者問(wèn)：購房回遷指標是怎么回事呢？舊改二手房簽訂搬遷補償協(xié)議后，可以辦理更名手續嗎？
張旗律師回復記者說(shuō)，根據目前城市更新流程，舊改二手房業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂搬遷補償協(xié)議后，如果該補償協(xié)議尚未到城市更新局辦理備案的，原業(yè)主、意向新業(yè)主可以一起與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)商解除已經(jīng)簽訂的補償協(xié)議，就可以按照更換二手房業(yè)主后，投資者作為新業(yè)主重新與開(kāi)發(fā)商簽訂補償協(xié)議，從而實(shí)現回遷安置房更名的效果。
“如果協(xié)議已備案，實(shí)施主體已確認，回遷安置房處于施工建設過(guò)程中的，這個(gè)階段是無(wú)法直接完成更名手續的?！保ㄓ浾咛嵝眩哼@一點(diǎn)，請各位有意購買(mǎi)回遷指標的一定要注意。）
拆遷房購房指標的買(mǎi)賣(mài)，雙方交易的標的是房屋被拆遷后享有的房屋安置權利，其本質(zhì)上是一種合同債權權利的轉移。司法實(shí)踐中法院一般認為，該協(xié)議系雙方當事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，協(xié)議有效。
指標買(mǎi)賣(mài)也有一些風(fēng)險，比如開(kāi)發(fā)商因為各種原因后來(lái)撤出舊改項目了，換了一個(gè)新開(kāi)發(fā)商繼續進(jìn)行舊改。因為房產(chǎn)不能辦理過(guò)戶(hù)，所以新的開(kāi)發(fā)商還是跟原業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議，那么買(mǎi)家和上一個(gè)開(kāi)發(fā)商簽訂的拆遷補償協(xié)議，依據合同相對性原則，不能約束新開(kāi)發(fā)商。這個(gè)時(shí)候需要和新開(kāi)放商重新簽訂拆補協(xié)議。
所以，并不是和開(kāi)發(fā)商簽了拆遷補償協(xié)議的更名手續就萬(wàn)事大吉。因為辦理回遷房紅本登記時(shí)權利人以區城市更新部門(mén)備案的拆遷補償協(xié)議為準，因此拆遷補償協(xié)議簽署之后要取得區城市更新部門(mén)的備案。
以下是常見(jiàn)的舊改二手房糾紛，我們來(lái)看看律師根據之前相關(guān)案例整理出來(lái)的裁判規則和注意事項：
【二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛之一：請求繼續履行合同】
裁判規則
如果是紅本二手房，買(mǎi)方具備購房資格的，訴請繼續履行合同，通常能夠獲得法院支持。比如說(shuō)福田某個(gè)舊改項目，當事人已經(jīng)轉讓房屋，交付房屋后一直未過(guò)戶(hù)，后來(lái)小區舊改，賣(mài)方以名義產(chǎn)權人身份跟開(kāi)發(fā)商簽訂補償協(xié)議了。買(mǎi)方直接起訴到法院，要求過(guò)戶(hù)，而且獲得支持了。完成過(guò)戶(hù)后，買(mǎi)方就能夠跟開(kāi)發(fā)商簽訂新的搬遷補償安置協(xié)議了。
注意事項
第一，如果是棚戶(hù)區改造項目，買(mǎi)方就要特別注意盡快維權。因為有可能棚戶(hù)區改造項目會(huì )同步啟動(dòng)行政征收程序，一旦征收決定下發(fā)，房屋產(chǎn)權凍結，法院很難判令繼續履行合同，過(guò)戶(hù)的目的很難實(shí)現。
第二，如果是無(wú)證歷史遺留違法建筑房屋的話(huà)，買(mǎi)方不存在過(guò)戶(hù)的訴求，主要是交付房屋的訴求，但是該類(lèi)交易本身合法性存疑，目前總體而言，人民法院不受理該類(lèi)糾紛的訴訟案件，買(mǎi)方想要維權就非常被動(dòng)了。所以必須做好房屋交付工作，降低風(fēng)險。
第三，非商品性質(zhì)房屋通常轉移登記受到限制，根據政策補繳地價(jià)轉商品性質(zhì)市場(chǎng)紅本之前，基本無(wú)法過(guò)戶(hù)。所以確認合同效力的訴請能夠支持，辦理過(guò)戶(hù)的訴請則難以獲得支持。
【二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛之二：請求承擔違約金】
裁判規則
但違約金的訴求能否得到支持，仍然需要回歸產(chǎn)權性質(zhì)和合同效力問(wèn)題。紅本房及綠本房買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，但無(wú)本的歷史遺留違法建筑買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。在合同效力能夠得到確認的基礎上，人民法院通常會(huì )根據合同約定判令違約一方承擔違約金。
注意事項
因為通常合同約定違約金較高，違約一方當事人有權向人民法院提出降低違約金的請求。
【確權糾紛之一：請求確認房改房權屬糾紛】
裁判規則
該類(lèi)糾紛主要是早期國企職工住房，因為各種原因一直沒(méi)有走完房改審批程序，實(shí)際由職工居住，后來(lái)遇到開(kāi)發(fā)商舊改了，職工可能會(huì )提出請求確認房屋產(chǎn)權歸屬的請求。根據裁判文書(shū)網(wǎng)公布的信息，深圳市福田區香蜜湖某小區舊改項目，就曾有190余戶(hù)業(yè)主起訴要求確權，想要確權后再跟開(kāi)發(fā)商簽訂補償協(xié)議。
目前對此類(lèi)糾紛，考慮到該類(lèi)糾紛歷史性原因復雜，行政管理因素較多，人民法院也是不納入司法訴訟處理范圍的。
注意事項
如果當事人了解城市更新舊改流程和審批機制的話(huà)，只要開(kāi)發(fā)商愿意與實(shí)際權利人簽署補償協(xié)議，城市更新局也同意辦理備案手續的情況下，根據《深圳市城市更新辦法》及其實(shí)施細則等文件規定，回遷安置房將來(lái)是按照搬遷補償協(xié)議的被搬遷人為準辦理紅本房屋的。不一定非要采用事先對原房屋司法確權的方式。
【確權糾紛之二：借名買(mǎi)房請求確認房屋歸屬】
裁判規則
借名買(mǎi)房在現實(shí)生活中畢竟常見(jiàn)，因為房屋面臨舊改拆遷，實(shí)際出資人一般就要求過(guò)戶(hù)，與名義房屋產(chǎn)權人可能就發(fā)生糾紛。只要借名人能夠有充分的證據材料證明借名買(mǎi)房的事實(shí)，法院通常是支持的。但是具體的裁判方式可能跟我們通常理解的不一樣。比如廣東省高級人民法院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第28條規定，借他人名義購買(mǎi)房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人(登記權利人)協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持，但房屋在限購范圍內，借名人不具有購房資格的除外。也就說(shuō)在廣東范圍內，法院對借名人提出的要求名義人配合完成過(guò)戶(hù)的訴訟請求是支持，但直接要求確認房屋歸借名人所有就會(huì )被駁回。
注意事項
第一，確實(shí)由于各種原因需要借名買(mǎi)房的，應該做好資金流水、借名協(xié)議等證據材料保存工作。
第二，借名人要求過(guò)戶(hù)的訴求總體上會(huì )支持，但是如果借名人沒(méi)有購房資格的話(huà)，限購政策可能會(huì )影響法院的裁判，借名人只能繼續采用名義人身份簽訂搬遷補償協(xié)議，獲取舊改補償權益。
【確權糾紛之三：不服舊改項目中房屋權利人公示結果】
裁判規則
根據城市更新舊改項目流程，政府主管部門(mén)通常會(huì )有一個(gè)被搬遷房屋權利公示的環(huán)節。利害關(guān)系人對該公示結果不滿(mǎn)，有時(shí)會(huì )提起行政訴訟，要求確認真實(shí)權利人。我們團隊對裁判文書(shū)進(jìn)行大數據分析發(fā)現，該類(lèi)糾紛的處理方式跟被搬遷房屋產(chǎn)權性質(zhì)相關(guān)。如果是歷史遺留違法建筑無(wú)本房屋，人民法院基本不會(huì )處理該糾紛，如果是紅本產(chǎn)權房屋，當事人可以根據其他法律關(guān)系比如說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同提起相應的訴訟。由于權利人公示環(huán)節并非真正的行政確權行為，所以此類(lèi)糾紛提起行政訴訟的，通常會(huì )被駁回。
【舊改二手房租賃糾紛】
裁判規則
該類(lèi)糾紛首先要處理的就是租賃合同的效力。如果舊改二手房本身并無(wú)產(chǎn)權，則該類(lèi)租賃合同通常會(huì )被法院認定為無(wú)效。一旦合同被認定為無(wú)效，合同約定的違約條款就沒(méi)有用處了。
注意事項
第一，無(wú)論是出租人還是承租人，一旦租賃房屋面臨舊改拆遷時(shí)，想要維權時(shí)，首先就得認真考慮合同效力問(wèn)題。合同有效和無(wú)效，維權思路上會(huì )有很大不同。比如最近新聞所說(shuō)羅芳村有個(gè)租戶(hù)不肯退租還漫天要價(jià)50萬(wàn)賠償，合同條款沒(méi)有約定，且合同效力本身存疑的情況下，租戶(hù)的訴求就很難獲得法院的支持。
第二，即使是無(wú)效合同，出租人要求承租人賠償實(shí)際占有適用房屋的經(jīng)濟損失，通常是會(huì )得到法院支持的，一般參照合同約定的租金標準處理。
【關(guān)于程庭剛律師】
程庭剛律師
程庭剛律師擁有10年法律從業(yè)經(jīng)歷。曾長(cháng)期在法院系統從事民商事審判工作，2014年辭職后先后在上海市建緯深圳分所、50強房企華夏幸福深圳事業(yè)部擔任授薪律師、法務(wù)總監等職務(wù)，目前以訴訟仲裁、房地產(chǎn)（城市更新）、投融資為主要執業(yè)領(lǐng)域，尤其擅長(cháng)結合客戶(hù)具體案件或項目需求全方位設計綜合性解決方案。
【關(guān)于張旗律師】
張旗律師
張旗律師曾在中建三局集團有限公司法律事務(wù)部任職四年，并在上海市建緯（深圳）律師事務(wù)所工作三年，現為廣東誠公律師事務(wù)所律師、建設工程法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任、工程總承包之家一線(xiàn)創(chuàng )作人、深圳律師雜志特約撰稿人、律簇法律金融論壇特聘講師。
