張玲說(shuō)法|投資舊改回遷房是否穩賺不賠？律師超詳細解答來(lái)了

大沖舊改完成后（攝于2017年，本網(wǎng)資料圖片）

見(jiàn)圳客戶(hù)端·深圳新聞網(wǎng)2019年7月28日訊（見(jiàn)圳客戶(hù)端、深圳新聞網(wǎng)記者 張玲）你也許聽(tīng)說(shuō)過(guò)有投資客一次性購買(mǎi)20套二手房去博取舊改的傳聞。如果你不差錢(qián)，你也愿意這樣做嗎？在深圳，土地資源相對緊張，通過(guò)舊改拓展土地空間資源就成為一個(gè)好辦法。不論是投資客，還是剛需人群，舊改都是人們津津樂(lè )道的話(huà)題。 

關(guān)于舊改，你有了解多少？在舊改背景下投資二手房是否真的是穩賺不賠的生意？舊改二手房買(mǎi)賣(mài)雙方各自又有哪些風(fēng)險？回遷房是否是不限購不限貸的筍貨？所謂的小產(chǎn)權房又是否能有朝一日成功轉正？ 

今天的張玲說(shuō)法，我們請廣東誠公律師事務(wù)所誠至成團隊合伙人張旗律師和程庭剛律師，一起聊聊舊改二手房糾紛那些事。

記者問(wèn)：舊改二手房如何定義？

根據目前政策規定，深圳對于存量住宅的改造有三種方式，一是開(kāi)發(fā)商主導的城市更新，二是政府主導國企實(shí)施的棚戶(hù)區改造，三是村股份公司主導的土地整備利益統籌。上述三種方式操作流程有相近之處，也有各自差別。（很多人更傾向于用“舊改”指代“城市更新”，本文中所指的舊改也主要指城市更新。）

那么二手房的種類(lèi)有哪些呢？程庭剛律師介紹說(shuō)，二手房包括老舊小區商品住宅紅本房、住房制度改革前的福利性質(zhì)非商品綠本房、歷史遺留違法建筑“兩規”“三規”綠本房、歷史遺留違法建筑中僅有“兩證一書(shū)”的無(wú)本房，以及無(wú)任何報建手續的無(wú)本房等等。前面兩種房屋主要在大家常說(shuō)的“小區房”，后三種類(lèi)型的房屋，就是大家常說(shuō)的“城中村”“農民房”。曾有官方統計數據，深圳存量住房有1065余萬(wàn)套，其中一半以上在城中村。

二手房參與舊改，城市更新的產(chǎn)權調換比例一般在建筑面積1:1-1:1.3之間，棚戶(hù)區的產(chǎn)權調換比例一般為套內面積1:1或者建筑面積1:1.2，額外可優(yōu)惠價(jià)格增購少量面積。

舊改二手房私下交易容易因監管空白而導致各類(lèi)糾紛，加上城市更新周期比較漫長(cháng)，“里面回遷利益巨大，在利益驅使以及大家維權意識的提高，無(wú)法避免舊產(chǎn)生了各類(lèi)二手房法律糾紛，主要包括房屋買(mǎi)賣(mài)、確權和租賃等各類(lèi)糾紛”，程庭剛律師表示。

記者問(wèn)：參與舊改的二手房都能獲得房地產(chǎn)證的紅本嗎？

城市更新舊改項目主要流程有：城市更新單元計劃申報、更新單元專(zhuān)項規劃報批、項目實(shí)施主體確認、土地出讓合同簽訂以及回遷安置房建設和回遷。

張旗律師告訴記者，通常情形下，開(kāi)發(fā)商征集業(yè)主意愿后開(kāi)展城市更新單元計劃申報和專(zhuān)項規劃報批工作，對二手房業(yè)主而言，需要與開(kāi)發(fā)商簽訂搬遷補償安置協(xié)議，開(kāi)發(fā)商完成100%業(yè)主簽約并報送更新局備案后就可以申請確認為項目實(shí)施主體，進(jìn)而繼續走下一個(gè)流程，直到最后的回遷房入伙、辦證。

紅色房產(chǎn)證簡(jiǎn)稱(chēng)“紅本”，是房產(chǎn)所有權和土地所有權合二為一的一個(gè)證。業(yè)主擁有完整的房屋所有權，這個(gè)房子除了可以居住，還具有依法轉讓?zhuān)盅嘿J款等交易的權利。

但綠色房產(chǎn)證就不同了。它是指非市場(chǎng)商品房，也就是所謂的“小產(chǎn)權房”，有減免的優(yōu)惠政策，可以賣(mài)給特定的對象，這個(gè)房子的房產(chǎn)權是受限制的，不能轉讓和抵押，也不能登記過(guò)戶(hù)，如果想要轉為紅色的房產(chǎn)證的話(huà)，還需要補齊地價(jià)。

張旗律師稱(chēng)，“就目前市場(chǎng)慣例而言，在城市更新項目中，無(wú)論是紅本房、綠本房，還是無(wú)本的歷史遺留違法建筑，這些二手房參與城市更新舊改后，基本都能夠獲得拆除重建后的新商品性質(zhì)房屋產(chǎn)權，也就是全部可以拿到新紅本房屋?！?/p>

“棚戶(hù)區改造項目，按照政策規定，回遷房屋產(chǎn)權性質(zhì)與改造前的房屋產(chǎn)權性質(zhì)是一致的，也就是部分情形下可能無(wú)法獲得紅本房屋，而是綠本房屋。當然，個(gè)別棚戶(hù)區改造項目，在要求業(yè)主補繳地價(jià)罰款等情形下，小業(yè)主也可以獲得紅本回遷安置房。所以，所謂的小產(chǎn)權房能夠實(shí)現轉正是有前提條件的，無(wú)法一概而論?！?/p>

回遷安置房能否拿到紅本是分情形的。同時(shí)，項目是否順利推進(jìn)也是大家應該關(guān)注的問(wèn)題。

記者問(wèn)：個(gè)人投資舊改二手房的流程節點(diǎn)和具體方式是什么？

程庭剛律師詳細解釋說(shuō)，個(gè)人投資舊改二手房主要分為兩種情形：第一種，在原業(yè)主尚未與開(kāi)發(fā)商簽訂搬遷補償安置協(xié)議時(shí)，直接針對現有的二手房簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，然后作為新業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂補償協(xié)議，按照協(xié)議約定獲得回遷安置房；

第二種，通常而言，搬遷補償協(xié)議無(wú)特定事由的，已經(jīng)簽訂后無(wú)法隨意解除，投資者可以與二手房原業(yè)主簽訂一個(gè)未來(lái)回遷安置房的轉讓協(xié)議。按照目前的二手房交易流程，該類(lèi)轉讓協(xié)議無(wú)法在政府部門(mén)備案，但其合法性本身是沒(méi)有問(wèn)題的，只是合同簽訂后的履約風(fēng)險點(diǎn)增加了很多。

記者問(wèn)：購房回遷指標是怎么回事呢？舊改二手房簽訂搬遷補償協(xié)議后，可以辦理更名手續嗎？

張旗律師回復記者說(shuō)，根據目前城市更新流程，舊改二手房業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂搬遷補償協(xié)議后，如果該補償協(xié)議尚未到城市更新局辦理備案的，原業(yè)主、意向新業(yè)主可以一起與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)商解除已經(jīng)簽訂的補償協(xié)議，就可以按照更換二手房業(yè)主后，投資者作為新業(yè)主重新與開(kāi)發(fā)商簽訂補償協(xié)議，從而實(shí)現回遷安置房更名的效果。

“如果協(xié)議已備案，實(shí)施主體已確認，回遷安置房處于施工建設過(guò)程中的，這個(gè)階段是無(wú)法直接完成更名手續的?！保ㄓ浾咛嵝眩哼@一點(diǎn)，請各位有意購買(mǎi)回遷指標的一定要注意。）

拆遷房購房指標的買(mǎi)賣(mài)，雙方交易的標的是房屋被拆遷后享有的房屋安置權利，其本質(zhì)上是一種合同債權權利的轉移。司法實(shí)踐中法院一般認為，該協(xié)議系雙方當事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，協(xié)議有效。

指標買(mǎi)賣(mài)也有一些風(fēng)險，比如開(kāi)發(fā)商因為各種原因后來(lái)撤出舊改項目了，換了一個(gè)新開(kāi)發(fā)商繼續進(jìn)行舊改。因為房產(chǎn)不能辦理過(guò)戶(hù)，所以新的開(kāi)發(fā)商還是跟原業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議，那么買(mǎi)家和上一個(gè)開(kāi)發(fā)商簽訂的拆遷補償協(xié)議，依據合同相對性原則，不能約束新開(kāi)發(fā)商。這個(gè)時(shí)候需要和新開(kāi)放商重新簽訂拆補協(xié)議。

所以，并不是和開(kāi)發(fā)商簽了拆遷補償協(xié)議的更名手續就萬(wàn)事大吉。因為辦理回遷房紅本登記時(shí)權利人以區城市更新部門(mén)備案的拆遷補償協(xié)議為準，因此拆遷補償協(xié)議簽署之后要取得區城市更新部門(mén)的備案。

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