張玲說(shuō)法|住宅以套內面積交易，公攤面積會(huì )消失？那房?jì)r(jià)契稅呢?
公攤面積并非越少越好（本網(wǎng)資料圖片，張玲 攝）
【關(guān)于公攤面積的9個(gè)疑問(wèn)】
律師提醒：公攤面積越小居住體驗越差
張茂榮律師接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，本來(lái)沒(méi)感覺(jué)這是件大事，但隨著(zhù)不斷有媒體報道發(fā)出，出現以訛傳訛，還真有必要普及一下“公攤”基本常識。接下來(lái)，張茂榮律師一口氣回答了和公攤面積有關(guān)的9個(gè)問(wèn)題。
問(wèn)題一：套內建筑面積與套內使用面積是不是同一回事？
答：否。
根據《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第六條規定，套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積和陽(yáng)臺建筑面積三部分組成，套內使用面積只是套內建筑面積的大部分，但不是全部。
問(wèn)題二：以套內建筑面積計價(jià)是不是新鮮事？
答：否。
張茂榮律師表示，早在2001年6月1日實(shí)施，現行有效的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第18條就規定“商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計價(jià)，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)”，即開(kāi)發(fā)商可以在“套”、“套內建筑面積”和“建筑面積”三種計價(jià)方式擇其一銷(xiāo)售房屋。
而深圳市無(wú)論是2010版還是2016版的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》第五條【計價(jià)方式和價(jià)款】均規定了按套內建筑面積計算單價(jià)的計價(jià)方式，實(shí)踐中深圳市開(kāi)發(fā)商也是普遍按套內建筑面積計價(jià)，如半島城邦三期、賽格新城市廣場(chǎng)等。
問(wèn)題三：以套內建筑面積計價(jià)可否消除“公攤”？
答案同樣是否定的。
公攤面積從而來(lái)？張茂榮律師告訴記者，除非農村或城郊一家一戶(hù)，土地和房屋均為同一權利人，沒(méi)有與他人公用空間的獨戶(hù)單一產(chǎn)權房地產(chǎn)（不存在公攤面積）。而開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設的一個(gè)項目地塊商品房同時(shí)有多戶(hù)，并有電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛室、公共用房、管理用房、分隔墻等公用建筑面積，該公用建筑面積不可或缺，并存在建筑成本，必然需要購房者買(mǎi)單，由此形成“公攤”面積。
《物權法》第六章“建筑物區分所有權”中第70條規定的“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，既是對專(zhuān)有、共有的權利規定。
“同一小區不同住戶(hù)不可與世隔絕獨善其身，無(wú)論以什么方式計價(jià)商品房，共有部分都不可能消失，“公攤”面積都不可能消除?！?/span>
問(wèn)題四：“公攤”面積是不是越少越好？
答：顯然不是。
張茂榮律師解釋說(shuō)，公攤面積由業(yè)主公共部位面積構成，公攤面積越小，說(shuō)明全體業(yè)主共有公共面積越小，公共設施設備空間越少，舒適度越低，居住體驗越差。“試想，如果你居住在一個(gè)幾乎沒(méi)有公共服務(wù)空間的小區，會(huì )是一種什么樣的體驗？”
問(wèn)題五：以套內面積計價(jià)是否能夠提高得房率（即使用率）？
答：否！
張茂榮律師介紹說(shuō)，得房率高低在規劃設計階段即已確定，體現文件為《建設工程規劃許可證》，不可能因為開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋的計價(jià)方式的改變而改變。
同時(shí)，得房率本身是以公攤為參照的，是套內建筑面積與建筑面積的比值，媒體報道套內面積計價(jià)后，消除公攤，購房者得房率達到100%是不正確的。
問(wèn)題六：“公攤”貓膩是不是開(kāi)發(fā)商所為？
答：實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)，這次開(kāi)發(fā)商確確實(shí)實(shí)是躺槍了。
張茂榮律師告訴記者，凡是稍了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的都知道，房屋面積（包括專(zhuān)有面積和公攤面積）并不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算的，而是由政府測繪機構測繪確定，以深圳市來(lái)說(shuō)，就是深圳市地籍測繪大隊測繪并出具竣工面積測繪報告作為開(kāi)發(fā)商交房條件。
而深圳市地籍測繪大隊是深圳市規劃和國土資源委員會(huì )（市海洋局）所屬正處級事業(yè)單位，與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有一毛錢(qián)關(guān)系。公攤面積是測繪大隊測繪出來(lái)的，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。
問(wèn)題七：套內建筑面積計價(jià)是否會(huì )推高房?jì)r(jià)？
答：否！
開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋實(shí)行總價(jià)控制，套內建筑面積只是計價(jià)方式之一，總價(jià)相同，以建筑面積計價(jià)單價(jià)低，以套內建筑面積計價(jià)單價(jià)高，但并不改變總價(jià)，計價(jià)方式不同，依據不同，單價(jià)不具有可比性。
問(wèn)題八：住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易有何利好？
答：1、按套內使用面積計算是國際通行做法，與國際接軌；
2、解決套內建筑面積相同而住戶(hù)使用面積不同的問(wèn)題；
3、解決住戶(hù)使用面積（而非建筑面積或套內建筑面積）不透明的問(wèn)題（按套內使用面積進(jìn)行計算易于住戶(hù)自行測量，實(shí)現“所見(jiàn)即所得”）。
問(wèn)題九：該項目規范是否違反法律法規？是否可以強制執行？
答：《住宅項目規范（征求意見(jiàn)稿）》正式通過(guò)后必須強制執行，但目前《商品房銷(xiāo)售管理辦法》仍然有效，且為政府審批開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房的法定依據。規范是系統內部規定，法規是外部實(shí)施規定，兩者現相沖突的情況下，個(gè)人認為應該先修法做到統一方可適用。
綜上，張茂榮律師認為，無(wú)論是以套內使用面積還是套內建筑面積計價(jià)，都不會(huì )對既有房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生任何影響；竣工面積測繪報告對于公攤面積的計算有著(zhù)詳細的記載，購房者關(guān)于公攤面積計算不透明的說(shuō)法只是基于自身的不專(zhuān)業(yè)，沒(méi)有仔細去看而做出的錯誤表述；公攤貓膩應當指向測繪機構，而非開(kāi)發(fā)商。
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