張玲說(shuō)法|住宅以套內面積交易，公攤面積會(huì )消失？那房?jì)r(jià)契稅呢?

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住宅建筑以套內使用面積進(jìn)行交易對總房?jì)r(jià)并無(wú)影響

深圳新聞網(wǎng)2019年2月27日訊（記者 張玲）近日住建部辦公廳發(fā)布《城鄉給水工程項目規范》等38項住房和城鄉建設領(lǐng)域工程規范征求意見(jiàn)稿，其中《住宅項目規范（征求意見(jiàn)稿）》中提到”住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易“，一經(jīng)公布便引起廣泛討論，有人認為公攤面積就此消失，也有專(zhuān)業(yè)人員指出這只是說(shuō)法不同而已，并不影響住房的面積公攤。

記者注意到，還有人關(guān)心，交易方式強調以套內使用面積進(jìn)行，是否會(huì )影響到房地產(chǎn)的計價(jià)方式以及契稅……房?jì)r(jià)是否會(huì )受此影響漲或跌。哎呀，這可真是讓有房者和準備買(mǎi)房者睡不著(zhù)覺(jué)吶。

為了讓各位睡個(gè)安穩覺(jué)，我們請來(lái)深圳三位資深房產(chǎn)律師做一次詳細的分析，他們分別是顏宇丹律師，劉亞娟律師和張茂榮律師。

【關(guān)于交易方式和計價(jià)方式】

以套內使用面積進(jìn)行交易≠按套內面積計價(jià)

顏宇丹律師指出，這份《住宅項目規范（征求意見(jiàn)稿）》主要是設計規范文件，銷(xiāo)售商品房的計價(jià)方式不在這份文件的規定范圍之內。目前商品房計價(jià)的規定在《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設部令第88號，2001年），第十八條規定：“商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計價(jià)，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)?！痹撘幎ú⑽词?。

顏宇丹律師注意到，《住宅項目規范（征求意見(jiàn)稿）》的表述“以套內使用面積進(jìn)行交易”，不等同于“住房按套內面積計價(jià)”。她告訴記者，目前商品房銷(xiāo)售合同上要求必須標明套內使用面積，即也是按套內使用面積交易的，但商品房基本上是以建筑面積來(lái)“計價(jià)”。

“即使今后政府出臺商品房按套內使用面積計價(jià)的政策，一般新政實(shí)施都有節點(diǎn)，也會(huì )規定具體實(shí)施細則和新舊銜接的問(wèn)題，不會(huì )影響之前已按建筑面積計價(jià)和計算契稅的交易，因為買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢?！?/span>

【關(guān)于建筑面積和套內建筑面積】

公攤面積計算和房屋總價(jià)不受影響

劉亞娟律師告訴記者，翻一下法律法規就發(fā)現，法律法規中出現了建筑面積和套內建筑面積混用的現象，比如2005年的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》中第六條有這么一句話(huà)”對于以套內面積進(jìn)行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準“。

2013年起深圳的普通住宅標準變成以建筑面積和套內建筑面積兩個(gè)標準計算，目前的商品房預售合同范本也是以總價(jià)和套內建筑面積計算。如果說(shuō)以套內建筑面積和以建筑面積交易沒(méi)有區別的話(huà)，可能沒(méi)法解釋為什么有這種從建筑面積向套內建筑面積演變的傾向。

“從專(zhuān)業(yè)的角度看，不管使用套內建筑面積還是使用建筑面積計價(jià)，并不影響公攤面積的計算和房屋總價(jià)，目前深圳的商品房預售合同中關(guān)于面積誤差的約定也是以套內建筑面積計算的，所以就深圳購房者而言短時(shí)間內可能沒(méi)有什么變化”，劉亞娟律師說(shuō)，以套內建筑面積甚至套內使用面積計算，體現了一種以消費者為中心的發(fā)展方向，開(kāi)發(fā)商的交付標準越來(lái)越讓購房者看得見(jiàn)了，畢竟套內建筑面積和大小的關(guān)系是看得見(jiàn)的，容積率和小區院子大小的關(guān)系也看得見(jiàn)的?！皩οM者而言，這比擺出一堆數據和權威測繪機構更來(lái)得放心，借用互聯(lián)網(wǎng)用語(yǔ)，這個(gè)政策實(shí)際上是用戶(hù)導向的，增強房地產(chǎn)交易中的用戶(hù)體驗?！?/span>

劉亞娟律師提到，經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，仍然有不少購房者權利受到侵害，由于法律存在漏洞無(wú)法維權。如今房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)成熟，也該到了傾向于保護購房者的時(shí)候了，她說(shuō)，“期待更進(jìn)一步的政策出臺（比如現房銷(xiāo)售等），讓購房者看到的即是買(mǎi)到的?！?/span>

公攤面積并非越少越好（本網(wǎng)資料圖片，張玲 攝）

【關(guān)于公攤面積的9個(gè)疑問(wèn)】

律師提醒：公攤面積越小居住體驗越差

張茂榮律師接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，本來(lái)沒(méi)感覺(jué)這是件大事，但隨著(zhù)不斷有媒體報道發(fā)出，出現以訛傳訛，還真有必要普及一下“公攤”基本常識。接下來(lái)，張茂榮律師一口氣回答了和公攤面積有關(guān)的9個(gè)問(wèn)題。

問(wèn)題一：套內建筑面積與套內使用面積是不是同一回事？

答：否。

根據《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第六條規定，套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積和陽(yáng)臺建筑面積三部分組成，套內使用面積只是套內建筑面積的大部分，但不是全部。

問(wèn)題二：以套內建筑面積計價(jià)是不是新鮮事？

答：否。

張茂榮律師表示，早在2001年6月1日實(shí)施，現行有效的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第18條就規定“商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計價(jià)，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)”，即開(kāi)發(fā)商可以在“套”、“套內建筑面積”和“建筑面積”三種計價(jià)方式擇其一銷(xiāo)售房屋。

而深圳市無(wú)論是2010版還是2016版的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》第五條【計價(jià)方式和價(jià)款】均規定了按套內建筑面積計算單價(jià)的計價(jià)方式，實(shí)踐中深圳市開(kāi)發(fā)商也是普遍按套內建筑面積計價(jià)，如半島城邦三期、賽格新城市廣場(chǎng)等。

問(wèn)題三：以套內建筑面積計價(jià)可否消除“公攤”？

答案同樣是否定的。

公攤面積從而來(lái)？張茂榮律師告訴記者，除非農村或城郊一家一戶(hù)，土地和房屋均為同一權利人，沒(méi)有與他人公用空間的獨戶(hù)單一產(chǎn)權房地產(chǎn)（不存在公攤面積）。而開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設的一個(gè)項目地塊商品房同時(shí)有多戶(hù)，并有電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛室、公共用房、管理用房、分隔墻等公用建筑面積，該公用建筑面積不可或缺，并存在建筑成本，必然需要購房者買(mǎi)單，由此形成“公攤”面積。

《物權法》第六章“建筑物區分所有權”中第70條規定的“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，既是對專(zhuān)有、共有的權利規定。

“同一小區不同住戶(hù)不可與世隔絕獨善其身，無(wú)論以什么方式計價(jià)商品房，共有部分都不可能消失，“公攤”面積都不可能消除?！?/span>

問(wèn)題四：“公攤”面積是不是越少越好？

答：顯然不是。

張茂榮律師解釋說(shuō)，公攤面積由業(yè)主公共部位面積構成，公攤面積越小，說(shuō)明全體業(yè)主共有公共面積越小，公共設施設備空間越少，舒適度越低，居住體驗越差。“試想，如果你居住在一個(gè)幾乎沒(méi)有公共服務(wù)空間的小區，會(huì )是一種什么樣的體驗？”

問(wèn)題五：以套內面積計價(jià)是否能夠提高得房率（即使用率）？

答：否！

張茂榮律師介紹說(shuō)，得房率高低在規劃設計階段即已確定，體現文件為《建設工程規劃許可證》，不可能因為開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋的計價(jià)方式的改變而改變。

同時(shí)，得房率本身是以公攤為參照的，是套內建筑面積與建筑面積的比值，媒體報道套內面積計價(jià)后，消除公攤，購房者得房率達到100%是不正確的。

問(wèn)題六：“公攤”貓膩是不是開(kāi)發(fā)商所為？

答：實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)，這次開(kāi)發(fā)商確確實(shí)實(shí)是躺槍了。

張茂榮律師告訴記者，凡是稍了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的都知道，房屋面積（包括專(zhuān)有面積和公攤面積）并不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算的，而是由政府測繪機構測繪確定，以深圳市來(lái)說(shuō)，就是深圳市地籍測繪大隊測繪并出具竣工面積測繪報告作為開(kāi)發(fā)商交房條件。

而深圳市地籍測繪大隊是深圳市規劃和國土資源委員會(huì )（市海洋局）所屬正處級事業(yè)單位，與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有一毛錢(qián)關(guān)系。公攤面積是測繪大隊測繪出來(lái)的，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。

問(wèn)題七：套內建筑面積計價(jià)是否會(huì )推高房?jì)r(jià)？

答：否！

開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋實(shí)行總價(jià)控制，套內建筑面積只是計價(jià)方式之一，總價(jià)相同，以建筑面積計價(jià)單價(jià)低，以套內建筑面積計價(jià)單價(jià)高，但并不改變總價(jià)，計價(jià)方式不同，依據不同，單價(jià)不具有可比性。

問(wèn)題八：住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易有何利好？

答：1、按套內使用面積計算是國際通行做法，與國際接軌；

2、解決套內建筑面積相同而住戶(hù)使用面積不同的問(wèn)題；

3、解決住戶(hù)使用面積（而非建筑面積或套內建筑面積）不透明的問(wèn)題（按套內使用面積進(jìn)行計算易于住戶(hù)自行測量，實(shí)現“所見(jiàn)即所得”）。

問(wèn)題九：該項目規范是否違反法律法規？是否可以強制執行？

答：《住宅項目規范（征求意見(jiàn)稿）》正式通過(guò)后必須強制執行，但目前《商品房銷(xiāo)售管理辦法》仍然有效，且為政府審批開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房的法定依據。規范是系統內部規定，法規是外部實(shí)施規定，兩者現相沖突的情況下，個(gè)人認為應該先修法做到統一方可適用。

綜上，張茂榮律師認為，無(wú)論是以套內使用面積還是套內建筑面積計價(jià)，都不會(huì )對既有房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生任何影響；竣工面積測繪報告對于公攤面積的計算有著(zhù)詳細的記載，購房者關(guān)于公攤面積計算不透明的說(shuō)法只是基于自身的不專(zhuān)業(yè)，沒(méi)有仔細去看而做出的錯誤表述；公攤貓膩應當指向測繪機構，而非開(kāi)發(fā)商。

【關(guān)于顏宇丹律師】

顏宇丹律師：廣東誠公律師事務(wù)所合伙人律師，丹柱法律團隊負責人。中國政法大學(xué)在職法學(xué)博士、深圳市律師協(xié)會(huì )宣傳委員會(huì )副主任、房地產(chǎn)法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員。著(zhù)《婚房保衛戰》等書(shū)。

【關(guān)于劉亞娟律師】

劉亞娟律師：北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人律師，先后從事警察、律師之職，在多年的律師職業(yè)生涯期間，已成功辦理數百起民事訴訟案件，其中尤以婚姻家庭法律事務(wù)和房地產(chǎn)法律事務(wù)（房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、商鋪租賃糾紛、小產(chǎn)權糾紛、合作建房糾紛、離婚房產(chǎn)分割，房產(chǎn)繼承等）為主要研究領(lǐng)域，并尤其擅長(cháng)處理該領(lǐng)域內重大復雜疑難案件。執業(yè)以來(lái)已累計為客戶(hù)提供數千起該領(lǐng)域內的法律咨詢(xún)，并已成功辦理數百起涉及家事、房產(chǎn)類(lèi)的訴訟及非訴案件。

【關(guān)于張茂榮律師】

張茂榮律師：專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)法律專(zhuān)家，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人，信榮（全國）房地產(chǎn)律師團隊首席律師，深圳市九屆律師協(xié)會(huì )房地產(chǎn)法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。1993年3月執業(yè)至今，2006年開(kāi)始專(zhuān)注于深圳市房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的服務(wù)與研究，撰寫(xiě)房地產(chǎn)案例及法律時(shí)評數百篇。