張玲說(shuō)法|住宅以套內面積交易，公攤面積會(huì )消失？那房?jì)r(jià)契稅呢?

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住宅建筑以套內使用面積進(jìn)行交易對總房?jì)r(jià)并無(wú)影響

深圳新聞網(wǎng)2019年2月27日訊（記者 張玲）近日住建部辦公廳發(fā)布《城鄉給水工程項目規范》等38項住房和城鄉建設領(lǐng)域工程規范征求意見(jiàn)稿，其中《住宅項目規范（征求意見(jiàn)稿）》中提到”住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易“，一經(jīng)公布便引起廣泛討論，有人認為公攤面積就此消失，也有專(zhuān)業(yè)人員指出這只是說(shuō)法不同而已，并不影響住房的面積公攤。

記者注意到，還有人關(guān)心，交易方式強調以套內使用面積進(jìn)行，是否會(huì )影響到房地產(chǎn)的計價(jià)方式以及契稅……房?jì)r(jià)是否會(huì )受此影響漲或跌。哎呀，這可真是讓有房者和準備買(mǎi)房者睡不著(zhù)覺(jué)吶。

為了讓各位睡個(gè)安穩覺(jué)，我們請來(lái)深圳三位資深房產(chǎn)律師做一次詳細的分析，他們分別是顏宇丹律師，劉亞娟律師和張茂榮律師。

【關(guān)于交易方式和計價(jià)方式】

以套內使用面積進(jìn)行交易≠按套內面積計價(jià)

顏宇丹律師指出，這份《住宅項目規范（征求意見(jiàn)稿）》主要是設計規范文件，銷(xiāo)售商品房的計價(jià)方式不在這份文件的規定范圍之內。目前商品房計價(jià)的規定在《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設部令第88號，2001年），第十八條規定：“商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計價(jià)，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)?！痹撘幎ú⑽词?。

顏宇丹律師注意到，《住宅項目規范（征求意見(jiàn)稿）》的表述“以套內使用面積進(jìn)行交易”，不等同于“住房按套內面積計價(jià)”。她告訴記者，目前商品房銷(xiāo)售合同上要求必須標明套內使用面積，即也是按套內使用面積交易的，但商品房基本上是以建筑面積來(lái)“計價(jià)”。

“即使今后政府出臺商品房按套內使用面積計價(jià)的政策，一般新政實(shí)施都有節點(diǎn)，也會(huì )規定具體實(shí)施細則和新舊銜接的問(wèn)題，不會(huì )影響之前已按建筑面積計價(jià)和計算契稅的交易，因為買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢?！?/span>

【關(guān)于建筑面積和套內建筑面積】

公攤面積計算和房屋總價(jià)不受影響

劉亞娟律師告訴記者，翻一下法律法規就發(fā)現，法律法規中出現了建筑面積和套內建筑面積混用的現象，比如2005年的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》中第六條有這么一句話(huà)”對于以套內面積進(jìn)行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準“。

2013年起深圳的普通住宅標準變成以建筑面積和套內建筑面積兩個(gè)標準計算，目前的商品房預售合同范本也是以總價(jià)和套內建筑面積計算。如果說(shuō)以套內建筑面積和以建筑面積交易沒(méi)有區別的話(huà)，可能沒(méi)法解釋為什么有這種從建筑面積向套內建筑面積演變的傾向。

“從專(zhuān)業(yè)的角度看，不管使用套內建筑面積還是使用建筑面積計價(jià)，并不影響公攤面積的計算和房屋總價(jià)，目前深圳的商品房預售合同中關(guān)于面積誤差的約定也是以套內建筑面積計算的，所以就深圳購房者而言短時(shí)間內可能沒(méi)有什么變化”，劉亞娟律師說(shuō)，以套內建筑面積甚至套內使用面積計算，體現了一種以消費者為中心的發(fā)展方向，開(kāi)發(fā)商的交付標準越來(lái)越讓購房者看得見(jiàn)了，畢竟套內建筑面積和大小的關(guān)系是看得見(jiàn)的，容積率和小區院子大小的關(guān)系也看得見(jiàn)的?！皩οM者而言，這比擺出一堆數據和權威測繪機構更來(lái)得放心，借用互聯(lián)網(wǎng)用語(yǔ)，這個(gè)政策實(shí)際上是用戶(hù)導向的，增強房地產(chǎn)交易中的用戶(hù)體驗?！?/span>

劉亞娟律師提到，經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，仍然有不少購房者權利受到侵害，由于法律存在漏洞無(wú)法維權。如今房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)成熟，也該到了傾向于保護購房者的時(shí)候了，她說(shuō)，“期待更進(jìn)一步的政策出臺（比如現房銷(xiāo)售等），讓購房者看到的即是買(mǎi)到的?！?/span>

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