張玲說(shuō)法|違建領(lǐng)證、連續買(mǎi)賣(mài)合同有效 小產(chǎn)權房的春天來(lái)了？
律師：小產(chǎn)權房不能過(guò)戶(hù)不影響轉讓合同的效力
收到判決數后，張茂榮律師代表團隊接受記者采訪(fǎng)。他表示，不同于違反規劃、沒(méi)有報建手續、沒(méi)有取得房地產(chǎn)證的其他小產(chǎn)權房，涉案綠本房初期也屬于違法建筑，但依據《深圳市經(jīng)濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》（簡(jiǎn)稱(chēng)《若干規定》）申報確權發(fā)證后，使用權即合法化，轉讓合同有效；
“《若干規定》雖然規定除市政府另有規定外，違法私房確認產(chǎn)權后不得買(mǎi)賣(mài)，但該禁止性規定并非法律和行政法規層級，且不屬于效力性強制性規范，不能作為認定合同效力的依據?！?br/>
張茂榮律師強調，綠本房不能過(guò)戶(hù)的事實(shí)并不影響轉讓合同的效力。涉案房屋為綠本非市場(chǎng)商品房，房地產(chǎn)權登記部門(mén)不予辦理過(guò)戶(hù)登記行使的是行政管理職權，限制的是不動(dòng)產(chǎn)物權的處分行為，只對引起房屋物權變動(dòng)的合同能否繼續履行構成影響，并不能影響對合同效力的判斷。
張茂榮律師解釋說(shuō)，合同具有相對性，連環(huán)合同后手合同效力與前手合同無(wú)關(guān)。根據《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第九條規定，房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前手買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效，不影響后手買(mǎi)賣(mài)合同的效力，涉案三份《私宅轉讓協(xié)議書(shū)》效力相互獨立，即便第一手買(mǎi)家拖欠原告購房款，后手買(mǎi)家也不負有連帶責任；
律師忠告：違建交易風(fēng)險依然存在 購買(mǎi)需慎重
既然違建都開(kāi)始合法化，“小產(chǎn)權”房的買(mǎi)賣(mài)合同有效也逐漸被法院認可，那么是否意味著(zhù)“小產(chǎn)權”的買(mǎi)賣(mài)應風(fēng)云際會(huì )，應搶先出手呢？
張茂榮律師表示，轉讓合同有效，購買(mǎi)依然有風(fēng)險?！半m然綠本小產(chǎn)權房轉讓合同有效，但是無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續，房屋始終無(wú)法登記在買(mǎi)家名下，合同客觀(guān)上無(wú)法全面履行完畢，拆遷時(shí)也會(huì )遇到障礙，建議還是謹慎購買(mǎi)?！?/p>
廖彬律師的答案也是“否”。
廖彬分析說(shuō)，并非所有違法建筑都可以領(lǐng)證合法化。很多違法建筑是可以拆除并罰款的。即使不拆除，也可以沒(méi)收的。只有符合新兩規的違法建筑才可以通過(guò)處理合法化。
“其次，并非所有小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)合同訴訟都認可買(mǎi)賣(mài)合同的效力。我們看到的案例是最新的案例，是逐步發(fā)展到今天的。而且，現今法院如此裁決也是有條件的?！绷伪虮硎?，第一個(gè)條件就是經(jīng)過(guò)違建處理，取得國有土地上的合法產(chǎn)權。因此，如果交易的小產(chǎn)權房未進(jìn)行違法建設處理，法院駁回起訴的可能是存在的。必須等到行政部門(mén)處理確定產(chǎn)權后才進(jìn)行處理。如果小產(chǎn)權房不屬于可以依據新兩規處理的違法建筑，比如最新建設的違法建筑，可能被拆除的，那么該合同可能被認定無(wú)效。
進(jìn)一步說(shuō)，即使小產(chǎn)權房的合同被判定有效，并非所有建筑處理后都能轉變?yōu)樯唐贩坎⑦M(jìn)行產(chǎn)權轉移登記?！胺课菘赡芤廊坏怯浽谶`建人名下，那么違建人可能一屋二賣(mài)、抵押等。這些都會(huì )引發(fā)新的風(fēng)險?！?/p>
“因此，買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權房依然要慎重”，廖彬律師提醒說(shuō)。