張玲說(shuō)法|違建領(lǐng)證、連續買(mǎi)賣(mài)合同有效 小產(chǎn)權房的春天來(lái)了？
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2019年1月7日，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心向三家股份公司發(fā)出三本歷史遺留違建處理確認房產(chǎn)證
深圳新聞網(wǎng)2019年1月9日訊（記者 張玲）1月7日，深圳第一批歷史違建處理確認的房產(chǎn)證在龍崗區發(fā)出；再往前2個(gè)月，深圳市寶安區人民法院對某房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛一審判決，確認“綠本”小產(chǎn)權房連續買(mǎi)賣(mài)合同有效……深圳的小產(chǎn)權房似乎在悄悄破冰，有人問(wèn)：深圳小產(chǎn)權房的春天來(lái)了嗎？
嚴格來(lái)講，“小產(chǎn)權房”不是法律概念，原來(lái)是指權利存在部分限制的房屋。但隨著(zhù)各種各樣的房屋出現，這個(gè)概念被濫用，指代一切權屬存在問(wèn)題的房屋。記者采訪(fǎng)房地產(chǎn)律師獲悉，中國實(shí)行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民利用分配的宅基地建設的地上房屋只能在集團內流轉，不得出售給集體以外的人。
產(chǎn)業(yè)類(lèi)歷史違建獲房產(chǎn)證 是否是零的突破？
2019年1月7日，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心布吉所、龍崗所分別向平湖街道山廈實(shí)業(yè)股份公司、南灣街道南嶺股份有限公司、寶龍街道同樂(lè )股份公司發(fā)出三本歷史遺留違法建筑處理確認房產(chǎn)證。至此，龍崗區在全市范圍內率先產(chǎn)生第一批歷史違建處理確認的“房產(chǎn)證”，實(shí)現產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公配類(lèi)多種類(lèi)型歷史違建處理確認“零”突破，為深圳市全面推進(jìn)歷史遺留違建處理確認工作拉開(kāi)序幕。（相關(guān)報道：深圳歷史違建“領(lǐng)證”首批確認“房產(chǎn)證”在龍崗產(chǎn)生）
“違建”是違法建設、違法建筑的統稱(chēng)，違法建設是行為，違法建筑是違法建設的結果。深圳市律師協(xié)會(huì )財委委員、廣東華商律師事務(wù)所廖彬律師告訴記者，違法建設是相對于履行相關(guān)手續的合法建設而言。因此，違建違反的法律具體條文是不同的。其中違反規劃類(lèi)的法律進(jìn)行的建設是最多的情形。
廖彬律師指出，事實(shí)上，深圳的違建“領(lǐng)證”，上述新聞所述并非第一次。對于該類(lèi)違建種類(lèi)中，也并非都是一律拆除了事。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》和《廣東省規劃條例》，對違建的處罰包括罰款、限期拆除，不能拆除的沒(méi)收實(shí)物或者違法收入并罰款等。
2009年深圳市人大通過(guò)并發(fā)布實(shí)施了《深圳市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）。對于農村城市化過(guò)程中的的歷史違法建筑進(jìn)行處理，并授權深圳市政府制定實(shí)施辦法。2018年深圳市政府2018年6月13日審議通過(guò)《深圳市人民政府關(guān)于農村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)違法建筑的處理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《處理辦法》），自2018年10月10日起施行。
本次領(lǐng)證的違法建筑要符合《決定》確定的范圍，同時(shí)也要符合《處理辦法》的要求。兩者的區別在于后者范圍小于前者，僅針對農村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)違法建筑和農村城市化歷史遺留公共配套類(lèi)違法建筑的處理。這兩個(gè)規定被稱(chēng)為“新兩規”。
新兩規之前，還有舊兩規。這就是2002年深圳市人大常委會(huì )頒布了《深圳經(jīng)濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經(jīng)濟特區處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規定》，對符合要求的違法建筑進(jìn)行處理提供了依據。舊兩規分別從私房和經(jīng)營(yíng)性用房?jì)蓚€(gè)類(lèi)別來(lái)做出不同規定，并進(jìn)行違法建筑處理。經(jīng)過(guò)查實(shí)、處罰，最終也是可以領(lǐng)取房產(chǎn)證的。因此，本次違建領(lǐng)證并非第一次。
廖彬律師認為，從實(shí)際角度而言，該類(lèi)違建處理的路徑打開(kāi)，對于提高城市更新范圍類(lèi)合法用地比例，滿(mǎn)足城市更新計劃申報條件，也是有很好的促進(jìn)作用。通過(guò)城市更新的升級現有工業(yè)區、公共配套設施，將有利于保障工業(yè)的技術(shù)升級，有利于工業(yè)在深圳經(jīng)濟發(fā)展中的地位。
注意！并非所有的違法建筑都可以領(lǐng)證
根據《決定》第二條，可以納入到進(jìn)行處理的違法建筑有如下幾種：
1、原村民非商品住宅超批準面積的違法建筑
2、1999年3月5日之前所建的符合《深圳經(jīng)濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經(jīng)濟特區處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“兩規”）處理條件，尚未接受處理的違法建筑；
3、1999年3月5日之前所建不符合“兩規”處理條件的違法建筑；
4、1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各類(lèi)違法建筑；
5、2004年10月28日之后至本決定實(shí)施之前所建的除經(jīng)區政府批準復工或者同意建設外的各類(lèi)違法建筑。
“而本次領(lǐng)證的這些違法建筑范圍進(jìn)一步收窄?！绷伪蚵蓭煼Q(chēng)，根據《處理辦法》第二條第二、三款的規定“本辦法所稱(chēng)產(chǎn)業(yè)類(lèi)歷史違建，包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性和商業(yè)、辦公類(lèi)歷史違建。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史違建，是指廠(chǎng)房、倉庫等實(shí)際用于工業(yè)生產(chǎn)或者貨物儲藏等用途的建筑物及生活配套設施。商業(yè)、辦公類(lèi)歷史違建，是指實(shí)際用于商業(yè)批發(fā)與零售、商業(yè)性辦公、服務(wù)（含餐飲、娛樂(lè )）、旅館、商業(yè)性文教體衛等營(yíng)利性用途的建筑物及生活配套設施?！?/p>
“本辦法所稱(chēng)公配類(lèi)歷史違建，是指實(shí)際用于非商業(yè)性文教體衛、行政辦公及社區服務(wù)等非營(yíng)利性用途的建筑物及生活配套設施?！?/p>
因此，雖然都是違法建筑，如果不符合《決定》規定的范圍，違法建筑根本就不納入考慮范圍。如果不是《處理辦法》規定的產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公配類(lèi)違建，這次也不會(huì )納入處理，更就無(wú)法領(lǐng)證。
判決書(shū)復印件圖片（截圖由張茂榮律師團隊提供）
小產(chǎn)權房連續買(mǎi)賣(mài)合同被判有效
另一條和小產(chǎn)權房有關(guān)的重磅新聞發(fā)生在寶安區。寶安法院一審判決一宗房產(chǎn)交易糾紛，認定“綠本”小產(chǎn)權房連續買(mǎi)賣(mài)合同均有效，該案件被告的代理律師正是北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所張茂榮律師團隊。記者從張茂榮律師方面了解到，寶安法院一審判決駁回原村民黃某要求確認合同無(wú)效、返還房屋、支付十年占用費的全部訴訟請求。
據悉，涉案房屋為“綠本”小產(chǎn)權房，2007年9月28日登記于原村民黃某父子名下（產(chǎn)證載明非市場(chǎng)商品房），先后發(fā)生三手連環(huán)買(mǎi)賣(mài)；2008年11月20日，經(jīng)廣東明軒律師事務(wù)所見(jiàn)證，黃某父子以60萬(wàn)元轉讓給第一手買(mǎi)家何某；2013年3月26日，第一手買(mǎi)家何某又轉讓給第二手買(mǎi)家何某興；2016年3月1日，第二手買(mǎi)家何某興又以139.8萬(wàn)元轉讓給第三手買(mǎi)家鄭某（委托人），鄭某辦理了水電過(guò)戶(hù)手續。
2017年4月，黃某向寶安法院起訴，要求確認《私宅轉讓協(xié)議書(shū)》無(wú)效、返還房屋并賠償2008年至今的房屋占用費。黃某起訴認為：買(mǎi)家不是本村村民，涉案房屋是在宅基地上建設的私宅，依法不能向本村村民以外的第三人轉讓?zhuān)敬宕迕褚粦?hù)只能擁有一塊宅基地，故而轉讓合同無(wú)效，買(mǎi)家應應返還房屋并賠償十年來(lái)的占用費。
寶安區人民法院經(jīng)審理認為，涉案房屋雖系私宅，但經(jīng)申報歷史遺留違法私房后，已由深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局寶安分局核發(fā)房產(chǎn)證，且寶安區農村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮居民后，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有。因此，涉案房屋不存在原告主張的法律、行政法規禁止轉讓的情形。雙方簽署協(xié)議后，原告已向買(mǎi)家交付房產(chǎn)，并辦理了水電過(guò)戶(hù)手續，近十年來(lái)均未要求返還，故《私宅轉讓協(xié)議書(shū)》為雙方基于房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思表示而簽署，合法有效。最后手買(mǎi)家鄭某（委托人）依據與前手買(mǎi)家簽署的《私宅轉讓協(xié)議書(shū)》有權占有使用涉案房產(chǎn)，原告訴請其支付房屋占用費缺乏理?yè)?，不予支持?/p>
律師：小產(chǎn)權房不能過(guò)戶(hù)不影響轉讓合同的效力
收到判決數后，張茂榮律師代表團隊接受記者采訪(fǎng)。他表示，不同于違反規劃、沒(méi)有報建手續、沒(méi)有取得房地產(chǎn)證的其他小產(chǎn)權房，涉案綠本房初期也屬于違法建筑，但依據《深圳市經(jīng)濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》（簡(jiǎn)稱(chēng)《若干規定》）申報確權發(fā)證后，使用權即合法化，轉讓合同有效；
“《若干規定》雖然規定除市政府另有規定外，違法私房確認產(chǎn)權后不得買(mǎi)賣(mài)，但該禁止性規定并非法律和行政法規層級，且不屬于效力性強制性規范，不能作為認定合同效力的依據?！?br/>
張茂榮律師強調，綠本房不能過(guò)戶(hù)的事實(shí)并不影響轉讓合同的效力。涉案房屋為綠本非市場(chǎng)商品房，房地產(chǎn)權登記部門(mén)不予辦理過(guò)戶(hù)登記行使的是行政管理職權，限制的是不動(dòng)產(chǎn)物權的處分行為，只對引起房屋物權變動(dòng)的合同能否繼續履行構成影響，并不能影響對合同效力的判斷。
張茂榮律師解釋說(shuō)，合同具有相對性，連環(huán)合同后手合同效力與前手合同無(wú)關(guān)。根據《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第九條規定，房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前手買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效，不影響后手買(mǎi)賣(mài)合同的效力，涉案三份《私宅轉讓協(xié)議書(shū)》效力相互獨立，即便第一手買(mǎi)家拖欠原告購房款，后手買(mǎi)家也不負有連帶責任；
律師忠告：違建交易風(fēng)險依然存在 購買(mǎi)需慎重
既然違建都開(kāi)始合法化，“小產(chǎn)權”房的買(mǎi)賣(mài)合同有效也逐漸被法院認可，那么是否意味著(zhù)“小產(chǎn)權”的買(mǎi)賣(mài)應風(fēng)云際會(huì )，應搶先出手呢？
張茂榮律師表示，轉讓合同有效，購買(mǎi)依然有風(fēng)險?！半m然綠本小產(chǎn)權房轉讓合同有效，但是無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續，房屋始終無(wú)法登記在買(mǎi)家名下，合同客觀(guān)上無(wú)法全面履行完畢，拆遷時(shí)也會(huì )遇到障礙，建議還是謹慎購買(mǎi)?！?/p>
廖彬律師的答案也是“否”。
廖彬分析說(shuō)，并非所有違法建筑都可以領(lǐng)證合法化。很多違法建筑是可以拆除并罰款的。即使不拆除，也可以沒(méi)收的。只有符合新兩規的違法建筑才可以通過(guò)處理合法化。
“其次，并非所有小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)合同訴訟都認可買(mǎi)賣(mài)合同的效力。我們看到的案例是最新的案例，是逐步發(fā)展到今天的。而且，現今法院如此裁決也是有條件的?！绷伪虮硎?，第一個(gè)條件就是經(jīng)過(guò)違建處理，取得國有土地上的合法產(chǎn)權。因此，如果交易的小產(chǎn)權房未進(jìn)行違法建設處理，法院駁回起訴的可能是存在的。必須等到行政部門(mén)處理確定產(chǎn)權后才進(jìn)行處理。如果小產(chǎn)權房不屬于可以依據新兩規處理的違法建筑，比如最新建設的違法建筑，可能被拆除的，那么該合同可能被認定無(wú)效。
進(jìn)一步說(shuō)，即使小產(chǎn)權房的合同被判定有效，并非所有建筑處理后都能轉變?yōu)樯唐贩坎⑦M(jìn)行產(chǎn)權轉移登記?！胺课菘赡芤廊坏怯浽谶`建人名下，那么違建人可能一屋二賣(mài)、抵押等。這些都會(huì )引發(fā)新的風(fēng)險?！?/p>
“因此，買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權房依然要慎重”，廖彬律師提醒說(shuō)。
【關(guān)于廖彬律師】
廖彬律師
廖彬律師，深圳律師協(xié)會(huì )財委委員，益陽(yáng)仲裁委調解員，張家界仲裁委仲裁員。廖彬畢業(yè)于吉林大學(xué)法學(xué)院，先后在公司、政府、律師事務(wù)所從事法律工作，對于公司、政府的運作有全面的了解，熟悉司法機關(guān)的運作流程。尤其專(zhuān)于城市更新、房地產(chǎn)行業(yè)的法律服務(wù)。
曾提供法律服務(wù)的單位主要有：深圳市規劃與國土委員會(huì )、深圳市住房和建設局、深圳市交通運輸委員會(huì )、南山區政府、寶安區政府、大鵬新區管理局、深圳地鐵集團、中洲集團、京基集團、建設集團、佳和房地產(chǎn)、房地產(chǎn)權登記中心、機場(chǎng)地產(chǎn)公司、新西湖股份、華能金地置業(yè)、益田集團等。
【關(guān)于張茂榮律師】
張茂榮律師
專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)法律專(zhuān)家，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人，信榮（全國）房地產(chǎn)律師團隊首席律師，深圳市九屆律師協(xié)會(huì )房地產(chǎn)法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。1993年3月執業(yè)至今，2006年開(kāi)始專(zhuān)注于深圳市房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的服務(wù)與研究，撰寫(xiě)房地產(chǎn)案例及法律時(shí)評數百篇。