流拍或源于土地開(kāi)發(fā)約束較多
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，類(lèi)似地塊最大的問(wèn)題其實(shí)還是因為起拍價(jià)很高，20多億元，即便是有實(shí)力的房企，也是有很大的資金壓力。而且配建等約束會(huì )使得企業(yè)認為此類(lèi)賬目不劃算。相比北京等城市近期的流拍，此次此類(lèi)地塊屬于豪宅區，這使得土地的定位比較困難。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認為，近日，寶安區鐵崗地塊出現了流拍。該地塊是今年以來(lái)推出的第7宗掛牌出讓的住宅用地。除上述地塊以外，今年深圳共推出了6宗商品住宅用地，均成功掛牌成交。其中，3宗商品住宅用地溢價(jià)30％—40％，其余3宗均為“只租不售”的商品住宅用地。這6塊地的出讓?zhuān)瑢?shí)際上己完成了今年商品住宅的用地供應任務(wù)。
王鋒認為，寶崗地塊流拍可能存在以下兩方面原因。一是與市場(chǎng)預期存在偏差。該地塊擬定用地出讓方案時(shí)，從節約集約利用土地角度出發(fā)，根據片區規劃研究情況，提高了用地容積率，并將規劃用地性質(zhì)從“居住用地”調整為“居住用地＋商業(yè)用地”，相應增加了部分辦公和商務(wù)公寓建筑面積，這可能在一定程度上影響了項目盈利能力，與該片區規劃功能定位及市場(chǎng)預期存在一定偏差。二是出讓的時(shí)機問(wèn)題。據部分房地產(chǎn)商反映，出于降低年末現金流出、保持公司凈負債率在合理范圍等綜合考慮，加上年末資金流緊張，只能放棄參與競買(mǎi)。
王鋒認為，這塊地雖然流拍，但不會(huì )影響今后深圳住宅用地的持續供應和房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。一是深圳緊張的人地關(guān)系，導致住房市場(chǎng)供求關(guān)系長(cháng)期緊張。按照“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制的要求，今后深圳不但要以穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期為目標，保持現有房地產(chǎn)調控成果；還要持續增加各類(lèi)住宅用地供應，穩定市場(chǎng)供求關(guān)系，滿(mǎn)足各類(lèi)住房需求，實(shí)現廣大居民住有所居。二是調整好住房用地供應結構和時(shí)序。對今后擬供應的地塊，要加強片區規劃研究，進(jìn)一步與市場(chǎng)需求相銜接，調校規劃條件與供應方案；同時(shí)，要把握住宅用地供應時(shí)機，提高供應效率，進(jìn)一步加大住宅用地供應力度，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。（記者 李榮華）
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