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讀特客戶(hù)端·深圳新聞網(wǎng)2023年2月23日訊（記者 張玲 翁任瑩 吳巧巧）“送兩成首付？”2月17日宣傳，2月18日被查處，某在售樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商緊急發(fā)聲明稱(chēng)2月17日18時(shí)已暫停接待客戶(hù)，該聲明還與中介渠道的宣傳口徑撇清關(guān)系。臨近3·15，法律“玲”距離欄目組邀請深圳律師劉毅和楊碧云給購房者奉上提醒：可別因零首付的噱頭誤入購房中的 “坑”。
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記者注意到，2022年，該樓盤(pán)就曾因零首付事件被掛上熱搜。當時(shí)原定在2022年8月11日至8月14日推出“零首付購三房”活動(dòng)，但活動(dòng)推出不到半天就被相關(guān)部門(mén)叫停。房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )于2022年8月12日就此發(fā)布了《關(guān)于警惕“零首付”購房風(fēng)險的鄭重提示》。
“零首付”實(shí)際違反了中國人民銀行關(guān)于個(gè)人住房貸款首付的相關(guān)規定，是一種違規行為。廣東靜為律師事務(wù)所主任劉毅律師分析，這也是零首付在去年8月在朋友圈宣傳僅半日，就被緊急叫停的根本原因。
零首付實(shí)質(zhì)上是分期支付。（本網(wǎng)資料圖片）
開(kāi)發(fā)商的聲明。
該樓盤(pán)的房源被分局鎖定頁(yè)面。
各種“零首付”本質(zhì)就是分期支付
零首付購房，是指對于無(wú)法或不愿全額支付房款的消費者來(lái)說(shuō)，可以少支付或不支付首付款就可向銀行貸款完成購房。在楊碧云律師看來(lái)，所謂的零首付，其實(shí)并不是真正意義上的無(wú)首付或說(shuō)不需要首付，而是開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)中介為購房者墊付一部或全部的首付，進(jìn)而向銀行貸款，購房者則在一定期限內還清首付款。其本質(zhì)還是分期支付的消費方式。
劉毅律師告訴記者，市面上出現過(guò)的“零首付”主要有以下幾種形式：
【開(kāi)發(fā)商墊資】由開(kāi)發(fā)商來(lái)墊付一部分或全部的首付，然后再去向銀行申請貸款。而開(kāi)發(fā)商墊付的款項，購房者需要在一定期限內以有息或者無(wú)息的方式償還給開(kāi)發(fā)商。實(shí)際也是采取分期支付首付款或者延長(cháng)首付款支付期限的方式來(lái)售房。
【中介墊資】和開(kāi)發(fā)商墊資類(lèi)似的，由房產(chǎn)中介機構來(lái)墊付一部分或全部首付，而房產(chǎn)中介機構在這過(guò)程中一般會(huì )通過(guò)收取一定手續費或墊資利息，或者通過(guò)為購房者辦理多家銀行信用卡的方式，將信用卡套現收回墊資款項，另外再收取一些傭金。
【高評高貸】由中介機構從中協(xié)調，聯(lián)合熟悉的銀行做高房子的評估價(jià)，以此來(lái)獲得更多的貸款，減少首付或完全不需要支付首付，全額貸款買(mǎi)房。
劉毅律師提醒說(shuō)，這在早期房貸審批不嚴格的時(shí)候會(huì )出現，隨著(zhù)宏觀(guān)調控的加強和銀行自身風(fēng)險意識的提高，通過(guò)這個(gè)方式來(lái)達到零首付購房的目的已經(jīng)很難實(shí)現。
【陰陽(yáng)合同】還有一種情況，是開(kāi)發(fā)商和消費者，簽訂兩份合同，一份對內，是雙方實(shí)際約定的真實(shí)購房合同，確定雙方的權利義務(wù)；一份對外，主要用于向銀行貸款、逃避納稅，這份對外的合同一般金額較大，以便獲得更多的貸款，而貸款越多，則需要支付的首付就越少。但該情況存在非常大的風(fēng)險。
劉毅律師（右）與楊碧云律師在靜為律所聊零首付的法律風(fēng)險。（張玲 攝）
零首付風(fēng)險早知道對購房者開(kāi)發(fā)商和銀行同樣重要
楊碧云律師強調，越早知道零首付的法律風(fēng)險，對購房者、開(kāi)發(fā)商以及銀行就越好。
對消費者而言，存在墊資款及銀行按揭貸款的雙重壓力，容易產(chǎn)生斷供，進(jìn)入銀行的失信名單，面臨被開(kāi)發(fā)商、中介機構或銀行起訴的可能。
從開(kāi)發(fā)商的角度看，既存在墊資資金無(wú)法收回的風(fēng)險，還可能承擔連帶責任。有些開(kāi)發(fā)商如果提供了階段性擔保，在購房者無(wú)法按時(shí)償還銀行貸款時(shí)，連帶責任就無(wú)法逃脫；此外，開(kāi)發(fā)商采用欺騙手段幫助消費者辦理銀行貸款的，可能會(huì )被行政主管部門(mén)處罰，嚴重的還可能涉及到刑事責任。
銀行等放貸機構則面臨貸出的款項能否收回的風(fēng)險。如果因為監管不嚴格，隨意發(fā)放貸款，容易增加資金無(wú)法回收的風(fēng)險，相關(guān)人員也可能會(huì )面臨處罰。