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讀特客戶(hù)端·深圳新聞網(wǎng)2022年2月17日訊（記者 張玲 翁任瑩 實(shí)習生 趙薇 余璐瑤）近日，某明星夫婦被爆料購買(mǎi)豪宅出現“跳單”，隨后兩人通過(guò)律師事務(wù)所發(fā)聲明否認跳單，并稱(chēng)爆料人涉嫌造謠誹謗?！疤鴨巍憋L(fēng)波一時(shí)成為網(wǎng)絡(luò )熱搜。我們今天詳細聊聊“跳單”這種行為：法律如何定義“跳單”？當出現“跳單”時(shí)，法院會(huì )如何判定？利益受損方如何維護自己的合法權益？
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法律“玲”距離的記者2月16日對深圳市民進(jìn)行的隨機采訪(fǎng)中發(fā)現，大多數人認可提供帶看服務(wù)和房源信息的中介應獲取相應的報酬，“跳單”是不道德的行為。至于“跳單”行為是否違法， 莫衷一是。
本期法律“玲”距離，華商律師事務(wù)所的房產(chǎn)律師周爭鋒，對明星夫婦“跳單”風(fēng)波有自己的詳細解讀，我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)他怎么說(shuō)？
法律“玲”距離：二手房交易過(guò)程中，“跳單”到底如何定義？
周爭鋒律師：“跳單”行為亦稱(chēng)“跳中介”，是指賣(mài)方或買(mǎi)方已經(jīng)與中介公司簽署了《預售確認書(shū)》、《委托購房合同》、《委托出售合同》，房地產(chǎn)中介機構（或中介人員）按照協(xié)議履行了提供房源信息并促使買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，買(mǎi)賣(mài)一方或者雙方為了規避支付中介服務(wù)等相關(guān)費用的義務(wù)，跳過(guò)中介而自行成交的行為。
《民法典》規定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會(huì )或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬?！?/span>
明星夫婦委托律師事務(wù)所在微博上發(fā)出律師聲明，否認跳單行為。
圖左為律師事務(wù)所微博頁(yè)面截圖，圖右為律師聲明截圖。
法律“玲”距離：律師如何看待明星夫婦被投訴“跳單”，他們的行為到底算不算“跳單”？
周爭鋒律師：兩人的“跳單”風(fēng)波，從現在已知的證據來(lái)看，很難認定構成“跳單”。如果雙方最后買(mǎi)下的房子是通過(guò)業(yè)主下面關(guān)聯(lián)的公司成交的——也就是說(shuō)這個(gè)房源，業(yè)主委托了很多家中介進(jìn)行售賣(mài)的，最后是通過(guò)其他中介公司撮合成功的話(huà)，那么作為買(mǎi)受人（明星夫婦）來(lái)講當然有權利選擇報價(jià)低、服務(wù)好的公司。
即便“曝光”此事件的中介公司認為這是一個(gè)“跳單”案件，那么也只能說(shuō)明業(yè)主跳單，和買(mǎi)方無(wú)關(guān)。
法律“玲”距離：如果被認定“跳單”，法院一般會(huì )如何判？
周爭鋒律師：法院一旦認定委托人（即業(yè)主）構成“跳單”，會(huì )判令委托人向中介公司支付相應的報酬。如果雙方有約定的，依據《民法典》第933條，委托人需要全額支付傭金報酬。如果雙方還沒(méi)有約定具體的傭金報酬，那么會(huì )根據中介公司的工作量和當地的交易慣例來(lái)確認金額。
法律“玲”距離：哪些行為屬于“跳單”并有可能涉嫌違法？
周爭鋒律師：委托人接受中介人的服務(wù)，利用中介人提供的交易機會(huì )或媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的被稱(chēng)為“跳單”。其主要目的是規避向中介人支付報酬。那么“跳單”行為在事件中分為兩類(lèi)，第一類(lèi)是繞開(kāi)中介直接交易，雙方?jīng)]有通過(guò)第三方中介直接交易。另外一種是繞開(kāi)第一個(gè)中介，再通過(guò)其他的中介交易——也就是利用第一個(gè)中介的信息再找另外的中介進(jìn)行成交。
“跳單”事件中的利益受損者如何維護自身權益，也是一門(mén)法律必修課。（本網(wǎng)資料圖）
法律“玲”距離：中介在避免“跳單”行為時(shí)，一般會(huì )采取什么措施？
周爭鋒律師：中介公司為避免發(fā)生“跳單”行為，一般會(huì )在服務(wù)時(shí)和客戶(hù)簽署《看樓確認書(shū)》《委托購房協(xié)議書(shū)》等服務(wù)合同，確認一下曾經(jīng)提供過(guò)帶看服務(wù)或提供過(guò)相關(guān)的房源。并且在這個(gè)文書(shū)中可以明確，只要中介公司或中介工作人員向客戶(hù)提供了前期的服務(wù)，比如提供了房源信息，提供帶看服務(wù)。無(wú)論客戶(hù)最后是自己買(mǎi)還是親屬買(mǎi)或是指定的關(guān)聯(lián)公司買(mǎi)，都需要支付傭金。
如果有了上述的約定，中介也提供了帶看服務(wù)，那么將來(lái)在訴訟時(shí)法律會(huì )給予支持和保障的。如果說(shuō)中介沒(méi)有形成相應的證據固定意識，未保留與客戶(hù)之間的聊天記錄或貸款記錄，證據不足，就沒(méi)有辦法證明雙方曾經(jīng)有過(guò)相關(guān)的服務(wù)協(xié)議。
法律“玲”距離：“跳單”事件發(fā)生后，利益受損者如何維護自己的合法權益？
周爭鋒律師：中介公司認為客戶(hù)構成“跳單”，要客觀(guān)地考察一下客戶(hù)是否利用中介公司提供的信息進(jìn)行交易。如果是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當途徑獲得的同一房源信息，比如說(shuō)業(yè)主在多個(gè)中介有掛盤(pán)信息，那么此時(shí)作為買(mǎi)受人有權選擇報價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成成交，這個(gè)時(shí)候就不構成“跳單”。
還有一種情況是，中介公司和業(yè)主簽了一個(gè)獨家代理的協(xié)議。那么在約定的時(shí)間段里，業(yè)主不能再通過(guò)其他中介公司成交的。那么只要中介公司發(fā)現了在獨家代理協(xié)議約定時(shí)間段內，業(yè)主違背了委托合同，通過(guò)其他中介公司或自行與買(mǎi)受人成交，那么業(yè)主的行為也構成委托合同的違約。中介公司可以依據《民法典》第933條的規定向業(yè)主主張權利。
【關(guān)于周爭鋒律師】
周爭鋒律師。
廣東華商律師事務(wù)所律師，2009年執業(yè)以來(lái)一直從事深圳二手房交易訴訟和非訴訟研究，具有十余年執業(yè)經(jīng)驗，熟悉并精于二手房法律事務(wù)，撰寫(xiě)多篇法律實(shí)踐文章，對房地產(chǎn)法規政策、市場(chǎng)行情具備敏銳的判斷和獨立見(jiàn)解。