原標題：《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)
“釘子戶(hù)”可由政府實(shí)施個(gè)別征收
見(jiàn)圳客戶(hù)端·深圳新聞網(wǎng)2020年7月21日訊（深圳特區報記者 李舒瑜）只要一戶(hù)不同意，舊改項目就“難產(chǎn)”。這道難題一直困擾著(zhù)深圳的城市更新項目?！渡钲诮?jīng)濟特區城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》昨天在市人大常委會(huì )網(wǎng)站上公開(kāi)征求意見(jiàn)，提出了破解難題的新思路——當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權比例不低于95％且符合房屋征收相關(guān)規定的，市、區政府可以對未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。
以特區立法破解城市更新“拆遷拉鋸戰”
在新增居住用地極為有限的情況下，城市更新項目已成為深圳商品房供應的重要來(lái)源。數據統計，2012年以來(lái)，我市城市更新供應用地連續多年超過(guò)200公頃。
早在2009年，深圳出臺《深圳市城市更新辦法》，在全國率先提出“城市更新”概念，明確了“政府引導、市場(chǎng)運作”等原則，正因如此，一直以來(lái)深圳的城市更新市場(chǎng)化程度居全國之首。然而，與全國其他地方一樣，“拆遷難”成為制約更新改造項目順利推進(jìn)的重大瓶頸。當前，我市的城市更新項目，絕大部分處于停滯狀態(tài)，曠日持久的“拉鋸戰”令政府、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主等多方陷入“多輸”困局。
此次立法醞釀多年，旨在運用特區立法權進(jìn)行創(chuàng )新和變通，破解城市更新拆遷難題。
舊住宅區滿(mǎn)20年方可申報更新
根據《征求意見(jiàn)稿》，合法舊工業(yè)區和商業(yè)辦公區建筑物建成年限15年以上，住宅區建筑物建成年限20年以上，且滿(mǎn)足下列條件之一可以申報更新：（一）需落實(shí)規劃的重大城市基礎設施、公共服務(wù)設施；（二）年久失修或經(jīng)維修后仍無(wú)法滿(mǎn)足使用要求，存在嚴重安全隱患；（三）使用功能不齊全，配套設施不完善，經(jīng)評估后亟須拆除重建的。對于建成年限不足的舊工業(yè)區、商業(yè)辦公區、舊住宅區，經(jīng)鑒定危房等級為D級的，經(jīng)區政府批準后可以納入拆除重建類(lèi)城市更新單元計劃。
申報城市更新單元計劃時(shí)，舊住宅區所在地塊，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積95％以上且占總人數95％以上的業(yè)主同意。自發(fā)布征集意愿公告之日起12個(gè)月內未達到城市更新意愿要求的，3年內禁止納入城市更新單元計劃。
補償標準不低于套內面積1：1
補償標準是城市更新中大家十分關(guān)注的問(wèn)題。當前，我市舊改中的補償標準由項目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過(guò)簽訂搬遷安置補償協(xié)議予以約定。為了合理引導市場(chǎng)預期，《征求意見(jiàn)稿》規定了法定最低搬遷補償標準，采用產(chǎn)權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由權利主體自愿選擇。
其中，舊住宅區合法建筑采用原地產(chǎn)權置換的，按照套內面積不少于1∶1的比例進(jìn)行補償，產(chǎn)權置換面積因誤差導致不足的，由市場(chǎng)主體按照該項目商品房備案銷(xiāo)售價(jià)賠償；超出面積誤差在3％以?xún)鹊?，物業(yè)權利人可以不再支付超面積部分的房?jì)r(jià)；采用異地產(chǎn)權置換的，安置房面積按照與原地產(chǎn)權置換等價(jià)值原則進(jìn)行折算；采用貨幣補償的，貨幣補償標準按照我市房屋征收相關(guān)規定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權置換的，按照套內面積1∶1或者建筑面積1∶1．2的比例進(jìn)行補償。
開(kāi)發(fā)商不得進(jìn)駐舊住宅區征集舊改意愿
實(shí)踐中，一個(gè)甚至幾個(gè)開(kāi)發(fā)商私自進(jìn)入小區，開(kāi)展舊改愿意征集，擾亂市場(chǎng)秩序等行為時(shí)有發(fā)生?！墩髑笠庖?jiàn)稿》就此專(zhuān)門(mén)規定，舊住宅區的更新由轄區街道辦事處負責申報，企業(yè)不得擅自在舊住宅區開(kāi)展現狀調研、意愿征集等城市更新單元計劃申報前期工作，否則可被處以200萬(wàn)元以上300萬(wàn)元以下罰款。
舊住宅區城市更新規劃批準后，區政府應當組織制定搬遷安置指導方案和市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積95％以上的物業(yè)權利人同意后，公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體，由選定的市場(chǎng)主體與所有物業(yè)權利人簽訂搬遷安置協(xié)議。
搬遷協(xié)議簽訂超過(guò)95％政府可啟動(dòng)個(gè)別征收
根據當前的規定，必須100％業(yè)主、100％的面積同意并簽署《拆遷補償安置協(xié)議》方能確認實(shí)施主體。在利益訴求多元化的現實(shí)中，要求取得100％的業(yè)主同意補償安置方案十分困難。這種制度也在一定程度上催生了一些“釘子戶(hù)”。
針對搬遷難，《征求意見(jiàn)稿》創(chuàng )設性地提出“個(gè)別征收＋行政訴訟”的解決方案。當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權比例不低于95％且符合房屋征收相關(guān)規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
市人大常委會(huì )相關(guān)負責人表示，城市更新改造是城市規劃實(shí)施的組成部分，改造的目的主要是消除有關(guān)安全隱患或者進(jìn)一步完善城市功能，優(yōu)化片區以及周邊單位、居民的生產(chǎn)生活環(huán)境，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規定精神。
同時(shí)，為了進(jìn)一步約束政府的征收行為，避免過(guò)大的自由裁量空間，確保征收決定公平公正、合理合法，《征求意見(jiàn)稿》提出，政府實(shí)施個(gè)別征收的，按照套內面積1∶1置換或者進(jìn)行貨幣補償確定征收標準。政府實(shí)施個(gè)別征收取得的物業(yè)權利，在不低于原有搬遷補償標準的基礎上，由政府相關(guān)部門(mén)與市場(chǎng)主體重新協(xié)商簽訂補償方案。
