深圳調整“豪宅線(xiàn)”：二手房買(mǎi)家入市加速，南山90㎡房子可省20萬(wàn)
原標題：深圳調整“豪宅線(xiàn)”一周觀(guān)察：部分銀行下調二套房貸利率，二手房買(mǎi)家入市步伐加速
南方網(wǎng)2019年11月19日訊 自11月11日起，宗地容積率1．0以上且房屋建筑面積144平方米以下，持有滿(mǎn)2年的住宅，將不受成交價(jià)格限制，無(wú)須繳納買(mǎi)賣(mài)差額5％的增值稅。
政策發(fā)布已過(guò)去一周時(shí)間，記者了解到，部分銀行下調二套房貸利率，購房者入市步伐也在加速，中介的工作量稍有增多，而有賣(mài)家也有反悔反價(jià)，但市場(chǎng)整體表現平穩。
圖解深圳第46周二手住宅成交面積和成交套數走勢，來(lái)自Q房網(wǎng)
資深地產(chǎn)評論人朱羅紀認為，這次政策調整對市場(chǎng)的影響立竿見(jiàn)影，促進(jìn)了剛需入市的熱情，預計市場(chǎng)活躍的表現將會(huì )持續幾周時(shí)間，但市場(chǎng)還是要回到經(jīng)濟基本面以及貨幣政策走向來(lái)看。在價(jià)格方面，市場(chǎng)大升的基礎不存在，更多還是會(huì )穩定。
新政后南山90㎡房子可省20萬(wàn)
2015年9月公布的《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房?jì)r(jià)格標準的通告》規定，享受優(yōu)惠政策的普通住房，應當同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：住宅小區建筑容積率在1．0（含本數）以上；單套住房套內建筑面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數）平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于規定的所在區域普通住房?jì)r(jià)格標準（不同區域的上限介于200萬(wàn)元至490萬(wàn)元之間）。但是4年多來(lái)，深圳樓市發(fā)生較大變化，多個(gè)普通住宅的價(jià)格也因為達到四五百萬(wàn)，交易時(shí)不得不按照非普通住宅的納稅標準繳納買(mǎi)賣(mài)差額5％的增值稅。
各區二手住宅報價(jià)盤(pán)源情況，來(lái)自深圳中原研究中心
深圳市住建局相關(guān)負責人在豪宅線(xiàn)調整政策發(fā)布時(shí)表示，近兩年來(lái)，政府有關(guān)部門(mén)收到很多群眾的反映，要求調整普通商品住房標準，保障剛需購房。經(jīng)過(guò)充分研究，深圳對普通商品住房標準進(jìn)行調整，將有利于使更多剛需家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低剛需購房成本，滿(mǎn)足合理住房需求。
那么，豪宅稅新政之后，到底能為買(mǎi)家節省多少稅費？
樂(lè )有家研究中心以90㎡為例子，計算了深圳各區“原豪宅”現可省稅費表?？梢钥吹?，僅僅是一套90㎡的房子，在南山合計可省稅費最高，達20萬(wàn)，而在鹽田合計可省稅費達8．59萬(wàn)元。
中原地產(chǎn)以89平方米原登記價(jià)350萬(wàn)、網(wǎng)簽價(jià)700萬(wàn)的房子為例，給出了不滿(mǎn)2年、滿(mǎn)2年和滿(mǎn)5唯一三種情況下的非普通住宅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“住宅”）稅費對比。通過(guò)對比可以看出，不滿(mǎn)2年的住宅稅費差額最小，僅有約3萬(wàn)元的差額；滿(mǎn)2年的差額最高，約為21萬(wàn)元；滿(mǎn)五唯一的差額居中，約為18萬(wàn)元。
90㎡房子在深圳各區豪宅稅調整后減少稅費情況，來(lái)自樂(lè )有家研究中心
深圳政策有其特殊性，是否在全廣東有借鑒價(jià)值還有待于觀(guān)察。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認為，此次政策是深圳落實(shí)中央“一城一策、因城施策”的要求，對現行房地產(chǎn)調控政策的一次完善?！吧钲谶@次通過(guò)調整改變了以前‘一刀切’的房地產(chǎn)稅收做法，對于剛需和普通家庭繼續實(shí)施國家給予的優(yōu)惠購房稅收政策，而對投機投資購房繼續實(shí)施嚴格的稅收政策，從而將投機和剛需分開(kāi)?！?/p>
深圳部分銀行下調二套房貸利率
隨著(zhù)深圳普宅標準放寬，深圳部分銀行也下調了二套房貸利率”。根據融360大數據研究院11月13日監測的數據來(lái)看，11月深圳地區房貸利率呈現出“首套漲，二套跌”的特點(diǎn)，表現出對二手房市場(chǎng)的友好度。
南方＋記者了解到，首套房方面，有8家銀行上調了首套房房貸利率水平，4家將實(shí)際利率調整到5．39％／5．40％，相當于相應期限LPR加點(diǎn)54／55個(gè)BP，甚至有一家外資銀行首套房貸款利率執行5．85％。在10月份，深圳除個(gè)別銀行外，首套房大都執行5．145％／5．15％的貸款利率。不過(guò)，11月份主要國有大型銀行和城商行基本保持穩定。
深圳“豪宅標準”調整前后稅費對比。來(lái)自深圳中原研究中心
南方＋記者發(fā)現，二套房方面則出現一個(gè)比較有意思的現象。10月8日LPR房貸新政正式實(shí)施后，除了極個(gè)別銀行外，深圳地區其他銀行全部將二套房貸款利率調整至5．45％（即新政規定的二套房貸款利率下限水平），而到了11月份，7家銀行又下調了二套房貸款利率。其中，6家調整回了9月份5．39％的水平，且不乏郵儲銀行等主流銀行的身影。
融360簡(jiǎn)普科技大數據研究院分析師李萬(wàn)賦表示，深圳二套房方面出現了一些銀行的二套房貸款利率低于央行新規下限，具體出于什么原因尚不得而知，但這無(wú)疑從側面反映了LPR新政暫時(shí)仍處在和房市的磨合期，中間會(huì )有一個(gè)相互“妥協(xié)”、相互適應的過(guò)程。
市場(chǎng)反響：賣(mài)家成交價(jià)格預期上調
這次豪宅線(xiàn)調整新政出臺的一周時(shí)間里，二手房市場(chǎng)出現一些新變化。
某中介機構片區總監趙先生介紹，新政策出來(lái)后確實(shí)在成交速度和成交量上都出現了明顯的加快的勢頭，但成交價(jià)格并未如網(wǎng)絡(luò )和自媒體上傳說(shuō)的那么大的反價(jià)幅度。如寶安新安片區靈芝新村一套寶安中學(xué)學(xué)位房，85平米左右三房報價(jià)550萬(wàn)，當時(shí)買(mǎi)家還價(jià)540萬(wàn)，但當天晚上就賣(mài)出。據他表示，目前在市場(chǎng)價(jià)格范圍內的買(mǎi)家意向房源中，新政策出來(lái)后，基本上不會(huì )給買(mǎi)家留出更多考慮的時(shí)間，成交也明顯升溫。
類(lèi)似的情況也發(fā)生在寶安碧海灣片區。據鏈家中介鄭先生介紹，寶安區松茂御龍灣大概有四五個(gè)業(yè)主明確表示停止出售房產(chǎn)，也有88平米左右掛牌價(jià)640萬(wàn)的房產(chǎn)，現在要求660萬(wàn)出售。
羅湖布心翠園中學(xué)東曉分校對面的今日家園樓下，有一家樂(lè )有家店鋪，其中介人員王先生表示，片區成交價(jià)格沒(méi)有太大的波動(dòng)，但是成交量和看房客戶(hù)量很活躍。豪宅稅的取消對于誠心賣(mài)的業(yè)主與客戶(hù)都是一次機會(huì )?？蛻?hù)量大貨少，不過(guò)不急用錢(qián)的業(yè)主心態(tài)變得更穩定了，多少有點(diǎn)反價(jià)。
在南山科技園片區的中介人員周先生介紹，當地代表二手小區華潤城在“豪宅線(xiàn)”調整之后，單價(jià)從12萬(wàn)元均價(jià)上漲了10％，約為13萬(wàn)?！耙驗橛袑W(xué)位，當地每年11月、12月會(huì )放大成交量，以便明年3月申請學(xué)位。一周前的‘豪宅線(xiàn)’調整新政，對市場(chǎng)有促進(jìn)加快成交的作用?！?/p>
樂(lè )有家研究中心數據顯示，上周（2019．11．11－2019．11．17）深圳一手住宅網(wǎng)簽658套，環(huán)比下跌13．31％，二手住宅過(guò)戶(hù)1885套，環(huán)比上漲5．7％。
新政后深圳二手住宅掛牌價(jià)未有明顯變動(dòng)，環(huán)比僅微漲0．15％。市場(chǎng)報價(jià)整體趨于理性，但豪宅稅的減免加速了購房者入市的步伐，縮短了交易周期。上周深圳樂(lè )有家門(mén)店二手成交數據環(huán)比出現暴漲，二手房帶看量環(huán)比上漲近2成。
【專(zhuān)家聲音】
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：響應現在國家大的降成本改革方針
因為深圳從2015年最后一次調整豪宅的標準，到現在已經(jīng)過(guò)去四年沒(méi)有調整。打開(kāi)國家統計局的網(wǎng)站，9月份深圳新房?jì)r(jià)格漲幅相比2015年上漲了49％，所以在這個(gè)情況下調整豪宅的標準也是必要的。因為如果不調整，很多普通房子將會(huì )“被豪宅”。承擔過(guò)高的稅收稅費，導致存量房的交易流轉不起來(lái)，導致很多“剛需”購房者“上不了車(chē)”——換房的人群換不了。這是很大的問(wèn)題。
這次調整中普通住房征收標準發(fā)生了變化。原來(lái)一直是以總價(jià)來(lái)控制，每一個(gè)片區的價(jià)格超過(guò)多少就是豪宅了，現在則轉成按照面積和容積率大小來(lái)算：宗地容積率1．0以上且房屋建筑面積144㎡以下。因為我們知道深圳存量房的面積平均都不到100㎡，甚至都不到90㎡，如果按照原來(lái)總價(jià)來(lái)算的話(huà)，深圳很多90－100㎡的房子都是豪宅，新規將讓很多房子都不是豪宅了。這樣對交易成本是一個(gè)極大的促進(jìn)，預計深圳的存量房會(huì )明顯地流轉起來(lái)，進(jìn)一步加速二手房市場(chǎng)的回暖。
【撰文】李榮華 譚冰梅 邱永寬
