原標題：
從“中國第一倉”到“智能新引擎”
深圳羅湖清水河片區開(kāi)發(fā)按下“加速鍵”
南方日報2019年10月12日訊 “終于盼到了！看到希望了！”10月12日，深圳市羅湖區在清水河寶能地塊召開(kāi)清水河重點(diǎn)片區開(kāi)發(fā)建設攻堅動(dòng)員大會(huì )，讓張頌東和其他許多清水河的居民倍感振奮。動(dòng)員大會(huì )的召開(kāi)，對羅湖產(chǎn)業(yè)轉型升級、實(shí)現可持續發(fā)展具有重大意義。
清水河重點(diǎn)片區是羅湖區北部門(mén)戶(hù)，緊鄰CBD筍崗片區，是未來(lái)發(fā)展的黃金寶地。目前，該片區已經(jīng)成為廣深港澳科技創(chuàng )新走廊重要節點(diǎn)、深圳市17個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區域之一。
未來(lái)，這里將成為凝聚山水特色的活力客廳，整合區域陸鐵交通的站城樞紐，引領(lǐng)智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新發(fā)展的增長(cháng)引擎，羅湖區融入灣區、鏈接世界的新支點(diǎn)。
“我們要乘著(zhù)粵港澳大灣區、先行示范區建設的東風(fēng)，以清水河開(kāi)發(fā)為契機，帶動(dòng)城區產(chǎn)業(yè)轉型升級，形成‘南金融商貿、北科技創(chuàng )新’的新格局，在深圳建設先行示范區中發(fā)揮中心區的創(chuàng )新和活力，展示應有的作為?！绷_湖區相關(guān)負責人說(shuō)。
加速區域開(kāi)發(fā)，匯聚3條地鐵線(xiàn)
“清水河復明開(kāi)工”“完成重點(diǎn)更新單元內15萬(wàn)平方米拆遷”“引進(jìn)3—5家10億級重點(diǎn)企業(yè)，實(shí)現片區產(chǎn)值新增200億元以上”“完成中糧活口倉搬遷”……在10月12日的誓師大會(huì )上，羅湖區公布了《清水河重點(diǎn)片區開(kāi)發(fā)建設工作任務(wù)（2019—2020）》。一項項自我加壓、攻堅克難的任務(wù)表明，清水河重點(diǎn)片區開(kāi)發(fā)建設已吹響了“沖鋒號”，按下了“加速鍵”。
清水河重點(diǎn)片區土地面積共2平方公里，區位條件、自然景觀(guān)條件得天獨厚，羅湖區希望依托清水河片區開(kāi)發(fā)建設，打開(kāi)城區發(fā)展空間，帶動(dòng)戰略性新興產(chǎn)業(yè)與各類(lèi)創(chuàng )新指標全面提升，以科技創(chuàng )新催生引領(lǐng)羅湖全面發(fā)展的新動(dòng)能。
根據規劃，清水河重點(diǎn)片區將采用TOD土地利用模式，在區域格局重構、產(chǎn)業(yè)升級、交通提速、環(huán)境提升四大方面大做文章，將清水河打造成公共設施網(wǎng)絡(luò )健全、交通順暢、城市品質(zhì)空間優(yōu)越的城市新增長(cháng)極，成為建設“深圳質(zhì)量”先導示范區域。
在交通方面，清水河片區規劃建設軌道交通已有深圳地鐵14號線(xiàn)、17號線(xiàn)、25號線(xiàn)，目前地鐵已圍擋進(jìn)場(chǎng)施工。今年以來(lái)，在羅湖的不斷爭取下，市規劃和自然資源局、市軌道辦已基本就清水河設高鐵站問(wèn)題與區里形成共識，目前還需要向國家鐵總報批。下一步，羅湖還將積極爭取深汕城際在清水河設站。
在產(chǎn)業(yè)方面，中糧集團計劃在清水河的13．5萬(wàn)平方米土地上，打造“中糧·羅湖大悅城”商業(yè)城市綜合體及“中糧·智慧醫療科技城”產(chǎn)業(yè)綜合體相結合、雙城聯(lián)動(dòng)的超大型產(chǎn)城融合項目。
清水河片區將聚焦人工智能技術(shù)創(chuàng )新與場(chǎng)景應用（AI＋），建設人工智能產(chǎn)業(yè)基地與特色小鎮。依托銀湖山谷地帶，規劃建設試飛試驗基礎設施，挖掘小坑水庫周邊空間，引進(jìn)重點(diǎn)實(shí)驗室與研究機構，并改造紅崗公園，打造科技主題公園。同時(shí)，依托清水河多條道路修建，融入5G商用、無(wú)人駕駛、多元信息采集、智慧交通等人工智能應用基礎設施建設。
挖掘寶地價(jià)值，激活2平方公里空間
過(guò)去清水河片區沒(méi)有公立學(xué)校，居民肖育章的兩個(gè)孩子只能到紅嶺片區的園嶺小學(xué)就讀?！靶^門(mén)口連一路公共汽車(chē)都沒(méi)有，刮風(fēng)下雨都只能蹬著(zhù)自行車(chē)帶孩子們去1公里外的公交站坐車(chē)，來(lái)回一趟就要20分鐘?！?/p>
“清水河現狀像一座孤島，對外銜接不暢，次干道與支路網(wǎng)密度不足，交通承載力低下?！鄙钲谑谐鞘幸巹澰O計研究院規劃二所主任規劃師王鵬說(shuō)。
在許多人眼里，這片“寶地”曾是一個(gè)追不上特區速度的地方：2平方公里的土地上，該修通的11條路只通了兩條半，交通設施嚴重不足；倉庫區現在仍是成片低矮的平房，土地利用率較低；住宅普遍老舊，基礎設施匱乏?！白鴱V深線(xiàn)從廣州回來(lái)，深圳一路都是高樓大廈、車(chē)水馬龍，一到清水河，畫(huà)風(fēng)就變了?！毙び赂锌?。
落后的環(huán)境和交通網(wǎng)絡(luò )，也制約著(zhù)清水河的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。在上世紀80至90年代，清水河是全國最大的多功能現代化商業(yè)化倉庫區和全國首個(gè)出口監管倉庫，被稱(chēng)為“中國第一倉”。
而如今，這些成片的倉儲用地很多還保留著(zhù)80年代的用房，土地利用率較低，產(chǎn)出全靠出租低端物流倉儲空間，收益率也相當有限。商業(yè)方面，片區既沒(méi)有大型商業(yè)綜合體，也沒(méi)有連鎖超市。這片“寶地”的價(jià)值并沒(méi)有得到充分的發(fā)掘。
作為深圳最早的建成區，羅湖是最早面臨“四個(gè)難以為繼”的城區。創(chuàng )新發(fā)展離不開(kāi)空間的承載，而清水河片區就是羅湖產(chǎn)業(yè)轉型升級、實(shí)現可持續發(fā)展的最后一塊成片、可利用的土地，是破解產(chǎn)業(yè)空間匱乏難題的有利抓手及突破口，開(kāi)發(fā)建設意義重大。
“清水河片區改造，意味著(zhù)在深圳中心城區釋放出一片高端產(chǎn)業(yè)空間，有利于緩解城市空心化問(wèn)題。值得一提的是，清水河片區是M0即新型產(chǎn)業(yè)用地，是城市在產(chǎn)業(yè)轉型時(shí)期，滿(mǎn)足新型產(chǎn)業(yè)的土地類(lèi)型。具有污染少、拿地成本低、單位土地開(kāi)發(fā)強度更大等優(yōu)勢，可配建商業(yè)辦公甚至配套型住宅。這將加速區域人工智能產(chǎn)業(yè)要素匯聚，推動(dòng)清水河片區打造人工智能產(chǎn)業(yè)集群與服務(wù)中樞?！敝斀?jīng)評論員劉曉博說(shuō)。
推動(dòng)產(chǎn)城融合，引進(jìn)10億級龍頭企業(yè)
在清水河片區的南部，如今兩處不起眼的老舊倉庫，未來(lái)將崛起多棟超高層建筑，并擁有完善的高端配套。深圳物資控股計劃請來(lái)國際一流設計團隊KPF，對這兩個(gè)地塊進(jìn)行統籌設計，深圳的城市新地標或將在這里誕生。
“要將寶地寶用，不留遺憾?！鄙钲谖镔Y控股董事長(cháng)陳祥發(fā)介紹，作為片區市場(chǎng)主體之一，物資控股計劃投資200億元，將高科技、生物醫藥等戰略性新興產(chǎn)業(yè)引進(jìn)片區，將累計引進(jìn)1000家企業(yè)，帶來(lái)近10萬(wàn)個(gè)就業(yè)機會(huì )。
“山水融城、創(chuàng )新雨林、站城客廳、人文趣網(wǎng)?！蓖貔i用這四項規劃理念定義清水河的未來(lái)。山水融城即通過(guò)復明水道、鐵路立體上蓋，有機串聯(lián)基地周邊生態(tài)資源，聯(lián)通銀湖山、紅崗公園、洪湖公園、布吉河生態(tài)廊道，打造4公里的濱水林蔭步道，讓山水公園與日常生活緊密相伴。
創(chuàng )新雨林則是在產(chǎn)業(yè)功能上，發(fā)揮人工智能產(chǎn)業(yè)跨界融合性強、應用路徑多的特點(diǎn)，打造“智創(chuàng )＋共享”完整的人工智能產(chǎn)業(yè)生態(tài)，涵蓋基礎科學(xué)研究、研發(fā)孵化、技術(shù)應用等環(huán)節，構建一個(gè)高適應性，產(chǎn)城有機復合的創(chuàng )新城區。
另一方面，以多條軌道接入為契機，圍繞樞紐進(jìn)行高強度綜合開(kāi)發(fā)，打造站城客廳。位于基地中部的超級站城中心，地上、地面、地下空間統籌開(kāi)發(fā)，互通互聯(lián)，高效集約。
此外，人文趣網(wǎng)就是建立慢行系統，充分考慮人的行為需求，沿山水界面布局近人尺度、緊湊肌理的建筑群落，彩虹步道貫穿其中，將自然山水與人文景源有機串聯(lián)。
清水河之所以遺留下來(lái)未開(kāi)發(fā)，就是因為“難”，這里有活口倉、油氣庫、垃圾填埋場(chǎng)三個(gè)“老大難”。這也為清水河未來(lái)的開(kāi)發(fā)建設提出了更大的挑戰。
“清水河開(kāi)發(fā)是一個(gè)全系統工程，有城中村改造，有棚改、有舊改，有高鐵站、地鐵軌道交通，要打通斷頭路，要復明暗渠，既要有上層次統一規劃，還要引進(jìn)培育壯大新興產(chǎn)業(yè)?！绷_育德提出，越是艱險，越是困難，越需要主動(dòng)出擊、勇于作為，勇于戰勝困難和挑戰。
聲音
知名財經(jīng)評論員劉曉博：
制度設計先試先行提前布局地下空間
回顧40年，深圳的發(fā)展像一個(gè)順時(shí)針，由西逐漸向東移動(dòng)，羅湖正好地處深圳東西部區域連接的“咽喉”地帶。通過(guò)城市更新帶動(dòng)清水河片區發(fā)展，是羅湖重拾深圳門(mén)戶(hù)樞紐地位的機遇。
清水河片區處于大梧桐新興產(chǎn)業(yè)帶核心位置，大梧桐新興產(chǎn)業(yè)帶建成后，將西接福田的創(chuàng )新戰略基地，東接東部的創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)帶，可以打造東西部無(wú)縫對接的橋梁和紐帶。
清水河片區改造，意味著(zhù)在深圳中心城區釋放出一片高端產(chǎn)業(yè)空間，有利于緩解城市空心化問(wèn)題。值得一提的是，清水河片區是M0即新型產(chǎn)業(yè)用地，是城市在產(chǎn)業(yè)轉型時(shí)期，滿(mǎn)足新型產(chǎn)業(yè)的土地類(lèi)型。具有污染少、拿地成本低、單位土地開(kāi)發(fā)強度更大等優(yōu)勢，可配建商業(yè)辦公甚至配套型住宅。這將加速區域人工智能產(chǎn)業(yè)要素匯聚，推動(dòng)清水河片區打造人工智能產(chǎn)業(yè)集群與服務(wù)中樞。
該片區大手筆建設地下交通和軌道交通，綜合性交通樞紐的定位充分發(fā)揮TOD模式（以公共交通為導向的開(kāi)發(fā)）的優(yōu)勢，有利于吸引新興產(chǎn)業(yè)和年輕人。大家都說(shuō)羅湖是老區，但羅湖一樣可以打年輕人的牌，相較于其他中心城區，羅湖的營(yíng)商成本較低。作為一個(gè)成熟的都市圈，羅湖的辦公樓租金房屋租金有價(jià)格優(yōu)勢，教育醫療等公共配套設施較完善，在招商引資軟環(huán)境方面有優(yōu)勢。
更新后的清水河密度和容積率都會(huì )有所提升，如何在地面交通方面把握主動(dòng)權，建議羅湖提前布局地下空間，可利用綠地地下空間建設停車(chē)場(chǎng)等公共設施。作為深圳城市更新改革試點(diǎn)，羅湖可以在制度設計上先試先行。日前發(fā)布的《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見(jiàn)》，首提“舊改無(wú)需100％業(yè)主簽約，取得2／3業(yè)主同意，可通過(guò)政府裁決盡快搬遷”，接著(zhù)對廣東“三舊”改造管理辦法進(jìn)行了二度“公開(kāi)征求意見(jiàn)”，羅湖可以根據實(shí)際情況降低同意率。
深圳市城市規劃設計研究院規劃二所主任規劃師王鵬：
清水河將從交通“孤島”到樞紐“熱點(diǎn)”
井字山水、十字站城的規劃結構；靈動(dòng)的山水格局將自然山水引入城市；穩固的站城秩序將產(chǎn)城功能緊密聚合……我們提出了山水融城、創(chuàng )新雨林、站城客廳、人文趣網(wǎng)四項規劃理念定義清水河的未來(lái)。
清水河片區作為羅湖區唯一重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區域，位于大梧桐產(chǎn)業(yè)帶核心，擁有巨量的潛力空間，區位非常優(yōu)越。在產(chǎn)業(yè)內容規劃上，構建多元化、系統性的人工智能產(chǎn)業(yè)鏈條，樹(shù)立粵港澳大灣區下一代人工智能產(chǎn)業(yè)集群與服務(wù)中樞的定位，兼顧技術(shù)創(chuàng )新與應用轉化，既充分依托原有產(chǎn)業(yè)基礎，集聚包括以智能化消費需求為導向的智能汽車(chē)、智慧醫療、智能消費、智慧金融等行業(yè)，也努力吸引以技術(shù)開(kāi)發(fā)為導向的基礎科學(xué)研究、創(chuàng )新孵化等機構。
另一方面是營(yíng)造出高品質(zhì)有特色的創(chuàng )新服務(wù)環(huán)境，片區將提供差異化、定制化的創(chuàng )新空間，建構產(chǎn)城融合的創(chuàng )新發(fā)展平臺，打好山水生態(tài)牌、產(chǎn)業(yè)服務(wù)牌，塑造都市魅力，提升人才吸引力，進(jìn)而匯集創(chuàng )新動(dòng)力。
目前遇到的挑戰有兩個(gè)方面，第一就是交通問(wèn)題，清水河現狀像一座孤島，對外銜接不暢，次干道與支路網(wǎng)密度不足，交通承載力低下。本次規劃把握深汕高鐵、城際與多條軌道交通建設機遇，提出站城一體，立體互聯(lián)的理念，對清水河的路網(wǎng)結構進(jìn)行了優(yōu)化，重點(diǎn)包括四個(gè)方向11條道路的擴容與外延，重點(diǎn)聯(lián)系布吉新中心、筍崗，其中清水河三、四、五路、環(huán)倉東路、梅布通道進(jìn)行延伸，對寶崗立交、洪湖立交改造。同時(shí)，為實(shí)現土地集約利用，減緩地面機動(dòng)交通壓力，規劃對地下空間進(jìn)行一體化考慮，圍繞TOD站進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，還增加了多條地下聯(lián)絡(luò )線(xiàn)，清水河將從交通“孤島”到樞紐“熱點(diǎn)”。
第二，清水河是高度建成區，規劃還需要考慮到更新需求、考慮多元主體的訴求，規劃對地區已批在建、有意向項目進(jìn)行細致的調研、梳理，充分了解他們的需求，并從服務(wù)大局、統籌規劃的原則出發(fā)，對這些項目的用地功能、開(kāi)發(fā)容量、公共貢獻等指標進(jìn)行了統籌安排，并結合各項目的重要性、緊迫性以及成熟度制定實(shí)施與行動(dòng)計劃。
現場(chǎng)
“更新改造，雙手贊成”
全體股東一致同意改造
走進(jìn)位于清水河片區東北角的樟輋村，76棟房屋參差錯落，大部分不足10層高，最“年輕”的一棟，樓齡也超過(guò)30年。這里密集居住著(zhù)423名村民和4000多名流動(dòng)人口。10月，村里正在進(jìn)行雨污分流工程，機器轟鳴、灰塵漫天，人車(chē)混行、進(jìn)出不便，消防問(wèn)題嚴峻。
村子里，幾棟灰色石米外墻的建筑格外醒目。深圳市草埔章輋實(shí)業(yè)股份合作公司董事長(cháng)梁振新說(shuō)，這批樓房是特區開(kāi)發(fā)之初蓋起來(lái)的，采用的是磚混結構，如今已破敗不堪，一些被鑒定為危房，已經(jīng)封起來(lái)了?！皩Υ迕駚?lái)說(shuō)，房子不能拆也不能住，你說(shuō)鬧不鬧心？”
樟輋村的租金每平方米有40—70元，但是算上老舊建筑物的維護費用，一些村民甚至入不敷出，不得不用其他租金和收入填補漏洞。梁振新說(shuō)，現在村子里缺乏很多基本的配套設施，如公園、老年人活動(dòng)場(chǎng)所、四點(diǎn)半學(xué)校，老年人平時(shí)只能聚集在店鋪門(mén)前的空地上。
村對面的龍園山莊讓村民看到了更新改造帶來(lái)的實(shí)實(shí)在在的變化。該項目于2005年前后開(kāi)發(fā)，改造后房?jì)r(jià)由每平方米3000—4000元，上漲至如今的4萬(wàn)多元。
“現在村民的更新意愿很強烈，大家都向往更好的生活環(huán)境?！绷赫裥抡f(shuō)，村里早在2013年就召開(kāi)了股東大會(huì )，全體股東一致通過(guò)，同意更新改造。根據設想，樟輋村未來(lái)將定位為支撐清水河片區的后花園，擁有許多超高層建筑，兼具住宅、學(xué)校、餐飲、休閑等全方位功能。
97％的業(yè)主有更新意愿
“聽(tīng)說(shuō)要改造，我們居民都舉雙手贊成，沒(méi)有不同意的！”張頌東1991年搬進(jìn)了清水河生活小區9棟，一住就是28年。她對清水河有著(zhù)深厚的感情，但說(shuō)起近30年來(lái)的生活，卻還是涌起一陣心酸。
作為曾經(jīng)的“二線(xiàn)插花地”，清水河相當缺乏生活設施配套?！耙郧靶^門(mén)口一直沒(méi)有公交車(chē)，大家出行很成問(wèn)題，我就去爭取協(xié)調了一趟420路中巴，停在小區門(mén)口?？墒呛髞?lái)路不好走，人家也不愿意來(lái)了?！痹谇逅由钚^居住了32年的肖育章說(shuō)，聽(tīng)說(shuō)改造之后地鐵14號線(xiàn)、17號線(xiàn)、25號線(xiàn)都會(huì )接入清水河，大家都十分期待。
由于沒(méi)有大型超市，居民常常步行前往布吉農批市場(chǎng)買(mǎi)菜。在沒(méi)有天橋的時(shí)候，為節省時(shí)間，居民往往冒著(zhù)危險從廣深線(xiàn)的鐵軌上穿過(guò)，前往市場(chǎng)。每逢周末，張頌東都要去田貝一趟，在大型超市買(mǎi)齊需要的生活用品，順帶休閑娛樂(lè )。這些都是清水河片區無(wú)法滿(mǎn)足的需求。
更迫切的問(wèn)題是，小區里很多樓建設的時(shí)候含有海沙，不夠堅固?！俺送鈮兟?，有些鄰居屋子里的墻皮、天花板也嘩啦啦往下掉，不重新改造哪里行呢？”肖育章說(shuō)。
清水河生活小區自6月底開(kāi)始征集重點(diǎn)更新單元意愿，最終有97％的業(yè)主同意更新，剩下的業(yè)主還有很多是常年在外，通知不到的?！敖K于盼到了更新，誰(shuí)不愿意呀？”張頌東說(shuō)。
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【撰文】夏凡 祁覬
