關(guān)注網(wǎng)絡(luò )熱點(diǎn)，直面網(wǎng)友關(guān)切。張玲說(shuō)法，聯(lián)手深圳市律師協(xié)會(huì )，請來(lái)深圳專(zhuān)業(yè)律師，從身邊網(wǎng)事入手，讓法律好懂好用，做你身邊的法律智庫。歡迎你把更多的法律案例和困惑告訴我們，我們請律師來(lái)解答。（電話(huà)：83521468，傳真：83911897，郵箱：zhangl＠sznews．com ）
從對面拍攝到和平新居塌樓現場(chǎng)（深圳新聞網(wǎng)記者 楊浩翰 攝）
見(jiàn)圳客戶(hù)端.深圳新聞網(wǎng)2019年8月28日訊（見(jiàn)圳客戶(hù)端、深圳新聞網(wǎng)記者 張玲）8月28日11時(shí)20分許，羅湖區南湖街道漁邨社區和平新居單身公寓樓發(fā)生沉降傾斜，事發(fā)前社區工作站已發(fā)現地下異響并撤離疏散居民，目前無(wú)人員傷亡。目前相關(guān)部門(mén)已成立專(zhuān)家組對沉降傾斜原因開(kāi)展調查，其他善后工作正在有序進(jìn)行。臨時(shí)疏散人員被安置到濱河小學(xué)、羅湖小學(xué)、羅湖中學(xué)高級初中部。
和平新居塌樓事故現場(chǎng)（深圳新聞網(wǎng)記者 楊浩翰 攝）
圖為情況通報頁(yè)面截圖（來(lái)自深圳發(fā)布微信公眾號）
來(lái)自網(wǎng)上相關(guān)小區二手房交易的信息截圖
倒塌的樓能不能買(mǎi)？律師：不能！
就在很多人還在納悶：好好的樓，怎么就塌了呢？有一個(gè)超級敏銳嗅覺(jué)的從業(yè)人員人群已經(jīng)動(dòng)起來(lái)了。有人發(fā)現二手房網(wǎng)上掛出塌樓小區的房源，甚至還直接用上了事故現場(chǎng)的塌樓照片“房子已倒，準拆遷物業(yè)，想買(mǎi)房就盡快”。不少網(wǎng)友認為網(wǎng)上的二手房房源可能是惡搞。不過(guò)，下午就有媒體報道稱(chēng)，不少房地產(chǎn)中介聚集在和平新居小區附近博拆遷，要收周邊二手房。
廣東誠公律師事務(wù)所誠至成律師團隊張旗律師，以及廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒都在第一時(shí)間注意到相關(guān)報道。今天的張玲說(shuō)法，我們請兩位律師一起為各位網(wǎng)友答疑解惑：倒塌的樓，到底能不能買(mǎi)？
張旗律師指出，因事故涉及的房屋可能納入舊改，事故發(fā)生不久，已有中介平臺更新售房信息，繼續兜售事故房源。他所在的律師團隊借本欄目提示：若事故房屋倒塌或經(jīng)鑒定無(wú)法修復，則需要予以拆除。
張旗律師表示，《物權法》第三十條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設立或者消滅物權的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！狈课莸顾虿鸪龑儆谙麥鐧嗬氖聦?shí)行為，房屋滅失后即在事實(shí)上喪失了房屋的所有權，原權利人無(wú)權再進(jìn)行轉讓等處置行為。
他說(shuō)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及實(shí)施細則規定，滅失房屋的產(chǎn)權注銷(xiāo)登記采取依申請原則。也就是說(shuō)，已倒塌房屋的產(chǎn)權登記并非同時(shí)注銷(xiāo)，這也是房屋中介仍然炒作的根源。但在事故房屋物權已經(jīng)滅失的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)經(jīng)核實(shí)后有權不予辦理過(guò)戶(hù)登記?！霸摰惹樾蜗?，購房人購買(mǎi)倒塌房屋將面臨交易目的無(wú)法實(shí)現的風(fēng)險?！?/p>
在周爭鋒律師的二手房交流群里，網(wǎng)友們也熱烈討論起來(lái)：這房子到底能不能買(mǎi)，值不值得買(mǎi)？群里有網(wǎng)友說(shuō)，房塌了，只是不能住而已，不影響過(guò)戶(hù)交易。
但周爭鋒律師態(tài)度鮮明，“過(guò)不了戶(hù)”，原因很簡(jiǎn)單，樓塌了，物權滅失了。但是業(yè)主可以根據房屋倒塌事故責任認定，向侵權人索賠。
周爭鋒律師認為，房屋被拆除或倒塌，自事實(shí)行為成就時(shí)，權利人的物權已經(jīng)消滅，但是原房產(chǎn)所有權人依法享有賠償請求權，可依據不同的情況提起合同之訴或侵權之訴主張相關(guān)權益。
紅圈處就是和平新居倒塌的樓（深圳新聞網(wǎng)記者 楊浩翰 攝）
樓塌了房貸不能停 但業(yè)主可向事故責任方索賠
和平新居的業(yè)主因本次事故遭受房屋滅失、財物毀壞、誤工、租金支出等重大損失。若事故原因查明后，則受害業(yè)主有權向責任方索賠。那么，業(yè)主如何向相關(guān)事故責任方主張損失，以最大限度挽回損失？以下是律師給倒塌樓業(yè)主的幾點(diǎn)建議。
記者問(wèn)：業(yè)主房子倒塌向誰(shuí)主張權利？
周爭鋒律師：依據事故責任報告認定確定。如果是因工程質(zhì)量導致的主體結構不合格可以向開(kāi)發(fā)商主張合同違約權利；如果是因其他人侵權導致的，向侵權責任人提起侵權之訴。
記者問(wèn)：已經(jīng)發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)如何處理？
周爭鋒律師：房產(chǎn)物權權利滅失了，屬于合同法第110條規定的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同在事實(shí)上和法律上履行不能的情況。如是第三人侵權導致物權滅失，買(mǎi)賣(mài)合同履行不能，依據合同法第121條的規定的第三人原因導致出賣(mài)人違約，則出賣(mài)人對買(mǎi)受人構成違約，其先行對買(mǎi)受人賠償后，再找侵權的第三人主張權利。（記者備注：也就是說(shuō)，已經(jīng)發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)因為樓塌而取消，賣(mài)家要賠償買(mǎi)家，然后再去找侵權）
因不可抗力因素比如地震海嘯等導致的，則出賣(mài)人不用承擔違約責任。
記者問(wèn)：房屋倒塌了，如果這樓還在交月供，業(yè)主還銀行房貸嗎？
張旗律師：房屋雖然滅失，但銀行按揭貸款仍需償還。若本次事故中倒塌的房屋尚有按揭貸款未還清，則業(yè)主們還要考慮按揭貸款償還問(wèn)題。因為抵押貸款合同中，是購房人與銀行達成的抵押貸款合同，購房人經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意用擬將購買(mǎi)的商品房作為抵押物向銀行貸款，所得貸款用于向賣(mài)房人支付購房款，并承諾按約定歸還貸款。從法律上來(lái)說(shuō)，如果銀行按照按揭貸款合同的約定履行了貸款義務(wù)，那么購房者就有義務(wù)按照約定歸還貸款，并不因房屋的毀損或者滅失而免除歸還貸款的義務(wù)。
不過(guò)，如果業(yè)主投保了包括地震責任在內的商業(yè)保險則可以通過(guò)保險公司來(lái)支付尚未償還的貸款，或者購房人在事故中不幸去世且其繼承人沒(méi)有繼承其遺產(chǎn)的，則無(wú)需向銀行繼續還貸。
雖然法律分析如此，實(shí)踐中也有通過(guò)政策調整減輕受災業(yè)主還款責任的先例，如：2008年5月23日，銀監會(huì )下發(fā)《關(guān)于做好四川汶川地震造成的銀行業(yè)呆賬貸款核銷(xiāo)工作的緊急通知》，要求對于借款人因這次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務(wù)，應認定為呆賬并及時(shí)予以核銷(xiāo)。
記者問(wèn)：塌樓業(yè)主可以向事故責任方提起哪方面的索賠？
張旗律師：可向事故責任方主張侵權責任，賠償范圍可包括房屋、財產(chǎn)現值，室內財物損失，租金損失，誤工費用等。
題外話(huà)：還有心存僥幸的網(wǎng)友又向記者提了一個(gè)問(wèn)題：那么，同一小區里未倒塌的樓，到底能不能買(mǎi)？其實(shí)，機智的古人已經(jīng)給出答案：君子不立危墻之下。
【關(guān)于張旗律師】
張旗律師
張旗律師曾在中建三局集團有限公司法律事務(wù)部任職四年，并在上海市建緯（深圳）律師事務(wù)所工作三年，現為廣東誠公律師事務(wù)所律師、建設工程法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任、工程總承包之家一線(xiàn)創(chuàng )作人、深圳律師雜志特約撰稿人、律簇法律金融論壇特聘講師。
廣東誠公律師事務(wù)所的誠至成律師團聚集了一批志在深耕房地產(chǎn)、城市更新、建設工程、投融資領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)律師，大部分初創(chuàng )成員具有法院、央企或政府部門(mén)工作經(jīng)驗。團隊致力于為公司企業(yè)及私人客戶(hù)提供務(wù)實(shí)高效的綜合性法律解決方案，主要執業(yè)范圍包括：舊改棚改、工程招投標、工程總承包、建設全過(guò)程、商品房買(mǎi)賣(mài)（含二手房）、項目收并購、地產(chǎn)融資、投資基金相關(guān)法律服務(wù)。
【關(guān)于周爭鋒律師】
周爭鋒律師
周爭鋒律師，自2009年執業(yè)以來(lái)一直從事深圳市二手房交易訴訟和非訴訟研究，具有十余年的執業(yè)經(jīng)驗，熟悉并精于二手房法律事務(wù)，撰寫(xiě)了多篇關(guān)于二手房業(yè)務(wù)的法律實(shí)踐文章，對房地產(chǎn)法規政策、市場(chǎng)行情具備敏銳的判斷和獨立見(jiàn)解。2018年參與研討制定深圳市律師協(xié)會(huì )編寫(xiě)的《深圳律師辦理二手房交易法律業(yè)務(wù)操作指引》，為該指引二手房專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)、律師接受買(mǎi)方咨詢(xún)、律師接受賣(mài)方咨詢(xún)、二手房訴訟常用證據和解除合同章節的執筆人。