▲2007年6月，陳藹貧在“物權法與物業(yè)管理專(zhuān)題報告會(huì )”作專(zhuān)題報告。
?2010年，陳藹貧（右一）參加香港城市大學(xué)國際學(xué)術(shù)交流。
?2011年11月，陳藹貧（左一）在福田區水圍村綜合整治現場(chǎng)調研。
?2014年9月，陳藹貧（右三）參加相關(guān)座談會(huì )。
貳
“公共租賃住房”和“安居商品房”的概念提出并實(shí)施后，深圳的住房保障真正實(shí)現了“多渠道，分層次，廣覆蓋”。
參與住房保障研究
我剛到深圳物業(yè)管理研究所時(shí)，研究所面臨著(zhù)財務(wù)虧損、人員流失、研究課題枯竭等問(wèn)題。2006年恰逢機構改革，深圳物業(yè)管理研究所被歸入原深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為原國土房產(chǎn)局）旗下，迎來(lái)了新的機遇。
起初，研究所和原國土房產(chǎn)局互不了解，我要求全所上下“只求耕耘，不問(wèn)收獲”，主動(dòng)為局里做了很多工作，如參與各種會(huì )議、建言獻策等。這種高強度的參與讓我們成為了體制外的重要力量，贏(yíng)得了各級領(lǐng)導的信任。此后，政府開(kāi)始支持我們研究所的工作，研究所的發(fā)展步入了正軌。
同年，全國房?jì)r(jià)開(kāi)始上揚，住房保障成為一個(gè)全國性的民生問(wèn)題。為了解決該問(wèn)題，國務(wù)院發(fā)文，明確要求各級政府加強住房保障工作，深圳也配套出臺了關(guān)于加強住房保障工作的意見(jiàn)。
2007年，深圳市多名人大代表提出了一個(gè)關(guān)于住房保障的重點(diǎn)提案，意在緩解人民群眾住房困難問(wèn)題。市政府將此提案交由原國土房產(chǎn)局辦理。由于此事關(guān)乎民生，局里高度重視，調集了各方力量，研究所在其中擔任了重要角色。
大家加班加點(diǎn)、夜以繼日、斟字酌句，終于不負重托，圓滿(mǎn)完成任務(wù)。時(shí)至今日，我依然記得當時(shí)市人大批復重點(diǎn)提案的兩句話(huà)：“重點(diǎn)提案辦得好，材料寫(xiě)得也好！”
此后，研究所的工作重心也開(kāi)始轉向深圳住房保障研究。
緊急之下提出“公共租賃住房”概念
2006年年底，在深圳市政府擬定2007年政府工作報告的內部工作會(huì )議上，市里主要領(lǐng)導提出要在2007年年底前，向全市中低收入家庭提供6000套經(jīng)濟適用房，這其中包括僑香村、深云村和桃源村二期的房子。但后來(lái)在研討時(shí)，我們發(fā)現根據相關(guān)文件規定，僑香村、深云村的房子不能納入經(jīng)濟適用房，如此一來(lái)，可用經(jīng)濟適用房缺口多達近3000套。
但提供6000套在內部工作會(huì )議上已定下，只能想辦法解決。
當時(shí)，深圳原有的保障房形式有兩種，即用來(lái)出售的經(jīng)濟適用房和租賃給“雙特困戶(hù)”的廉租房。但有不少市民既買(mǎi)不起經(jīng)濟適用房，又不能享受廉租房政策，兩者之間存在一個(gè)住房保障的“夾心層”，即使政府足額提供6000套經(jīng)濟適用房，這個(gè)“夾心層”仍然無(wú)法惠及，必須另辟蹊徑。
于是我們向原國土房產(chǎn)局領(lǐng)導提出是否可以在此思路上進(jìn)行突破。很快，上下各方形成共識，增加深圳住房保障的品種——公共租賃住房。隨即我們撰寫(xiě)了深圳公共租賃住房研究報告，在得到原國土房產(chǎn)局主要領(lǐng)導同意后，我和局分管領(lǐng)導、業(yè)務(wù)處室領(lǐng)導前往北京，向住房和城鄉建設部領(lǐng)導作匯報。當時(shí)住建部保障司領(lǐng)導在聽(tīng)取匯報后當即在報告上批示，建議解決兩個(gè)“夾心層”住房問(wèn)題，即在深圳提出的“夾心層”基礎上，擴大公租房的覆蓋面，同時(shí)解決既買(mǎi)不起商品房，又不能享受經(jīng)適房的另一個(gè)“夾心層”住房問(wèn)題。
深圳公共租賃住房的閃亮登場(chǎng)，不僅解決了3000套供應住房的缺口，更把深圳的住房保障制度推進(jìn)了一大步。
2008年，《深圳市公共租賃住房管理辦法》頒布實(shí)施。2012年，住建部頒布了《公共租賃住房管理辦法》，其中吸取了很多深圳的經(jīng)驗，深圳模式再一次在全國推廣。
“定地價(jià)競房?jì)r(jià)”
2010年，深圳市住房研究會(huì )成立，由我擔任會(huì )長(cháng)。那年住房研究會(huì )最重要的貢獻之一就是參與起草了《深圳市安居型商品房管理辦法》。
在這個(gè)文件中，深圳又首先提出了一個(gè)概念——“安居型商品房”。
“安居型商品房”面向具有深圳戶(hù)籍并且沒(méi)有房子，不屬于經(jīng)濟適用房保障范圍又買(mǎi)不起市場(chǎng)商品房的市民。原有的公共租賃房概念只解決了住房“租住”的問(wèn)題，我們意圖通過(guò)“安居型商品房”解決住房“購買(mǎi)”的問(wèn)題。
當時(shí)，在起草這個(gè)文件的過(guò)程中，我們遇到了一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題：“安居型商品房”的地價(jià)怎么定？
過(guò)去有種叫“限價(jià)商品房”的保障房“限房?jì)r(jià)競地價(jià)”，即土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設標準和銷(xiāo)售對象，政府對開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本和合理利潤進(jìn)行測算后，設定土地出讓的價(jià)格范圍，由開(kāi)發(fā)企業(yè)競地價(jià)，實(shí)際是企業(yè)讓利。但由于企業(yè)不愿單方面讓利，導致這種房在拍賣(mài)中經(jīng)常流標。當時(shí)深圳只有一個(gè)項目成功，后幾經(jīng)周轉，方才實(shí)現銷(xiāo)售。
因此我們提出“定地價(jià)競房?jì)r(jià)”，在安居型商品房中，政府首先在地價(jià)上讓利，安居型商品房地價(jià)是評估價(jià)和基準地價(jià)加起來(lái)除2，基本是市場(chǎng)價(jià)的三分之一?！案偡?jì)r(jià)”則是要開(kāi)發(fā)商反向往下競價(jià)。深圳安居型商品房推出后，實(shí)際價(jià)格基本不超過(guò)市場(chǎng)價(jià)的百分之五十，解決了深圳人才和“夾心層”群體的購房問(wèn)題。
自這一概念落實(shí)后，深圳的住房保障真正實(shí)現了“多渠道，分層次，廣覆蓋”。
叁
實(shí)現每個(gè)人的安居夢(mèng)仍任重而道遠，但深圳已經(jīng)風(fēng)雨兼程。我相信，在法治化、市場(chǎng)化的力量下，深圳的未來(lái)會(huì )更加美好。
房改任重而道遠
2012年，在大量調研的基礎上，我們參與起草了《深圳市住房保障制度改革創(chuàng )新綱要》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《綱要》）。即使從今天來(lái)看，這個(gè)文件仍具有高度的前瞻性。
在《綱要》中，我們提出建立保障性住房輪候制度，輪候信息向社會(huì )公開(kāi)，接受社會(huì )監督，實(shí)現保障性住房陽(yáng)光分配。后來(lái)實(shí)施的過(guò)程中，出現了一些爭議，當時(shí)面對質(zhì)疑，我們傳達的理念是“誠信申報”，每個(gè)人簽署承諾書(shū)，對自己的行為負責，政府保留核查權。一旦查實(shí)，違法者將面臨全國最嚴厲的處罰，不僅終身取消申請資格，還將面臨最高罰款20萬(wàn)元。
我們還提出保障房要封閉運作，杜絕保障房流向商品房，斬斷保障房獲利的鏈條。過(guò)去保障房可以進(jìn)入商品房市場(chǎng)，吸引了一些不符合條件的申請人違規尋租，利用其增值空間賺取利潤，而作出這樣的規定，旨在從根本上杜絕以此渠道獲利，還住房保障初衷。目前，人們對這一制度已經(jīng)形成共識，并將在之后住房制度改革文件中逐步體現。
在住房保障的基礎上，深圳一直重視人才隊伍的建設。在深圳發(fā)展過(guò)程中，人才非常重要，也是一座城市的根本。
2018年8月，我們參與了《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(jiàn)》的起草。文件對保障對象作了更加明確的劃定，更重要的是明確提出了對人才住房的側重，配合整個(gè)深圳人才戰略。
當然，目前輪候庫中的輪候家庭如何消化，新舊政策如何銜接，都是下一步無(wú)法回避的問(wèn)題，實(shí)現每個(gè)人的安居夢(mèng)仍任重而道遠，但深圳已經(jīng)風(fēng)雨兼程。
未來(lái)仍充滿(mǎn)希望
深圳市住房研究會(huì )雖然是個(gè)體制外的機構，但“位卑未敢忘憂(yōu)國”，致力于做中國“蘭德公司”，依然是我們的夢(mèng)想。未來(lái)，我們將從自我改革開(kāi)始，為社會(huì )和市場(chǎng)提供更多的服務(wù)。不僅助力深圳住房保障的改革，也增加市場(chǎng)化運作的比例。通過(guò)我們的研究讓開(kāi)發(fā)商、居民都能有一個(gè)參考方向，引導大家一起創(chuàng )造一個(gè)更宜居的城市，使城市的布局更加合理，也讓未來(lái)的住房業(yè)有更大的發(fā)展空間。
一直以來(lái)，深圳最吸引我的地方有三個(gè)，一是深圳的法治化、市場(chǎng)化環(huán)境，二是深圳的包容文化，三是深圳的自然環(huán)境。
我相信深圳的未來(lái)會(huì )更加美好。
口述時(shí)間
2019年1月2日下午
口述地點(diǎn)
深圳市建藝大廈9樓
本期采寫(xiě)
深圳晚報記者周婉軍 實(shí)習生康銘祥