最近一段時(shí)間,“租房貸”屢屢見(jiàn)諸報端,租客選擇長(cháng)租公寓并簽訂合同后發(fā)現,原本是租房,結果卻背上一筆貸款。在“租房貸”模式下,租戶(hù)名義上是按月交納租金,但實(shí)際上是在向第三方金融平臺歸還房租分期貸款的月供。
鑒于“租房貸”問(wèn)題重重,北京市住建委稱(chēng),針對住房租賃企業(yè)違規使用“租房貸”,目前正聯(lián)合相關(guān)部門(mén)調查取證。
接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家建議,對于中介機構聯(lián)合網(wǎng)貸平臺欺詐租戶(hù)“變租為貸”的行為,應嚴厲懲治,增加違法成本。同時(shí),在現有金融法律框架內,允許合規的金融機構以合規的業(yè)務(wù)流程、合規的利率標準開(kāi)展房屋租賃市場(chǎng)的分期業(yè)務(wù)。
“租房貸”嚴重影響政府調控
在北京生活的張女士在某長(cháng)租公寓平臺租了一套房子,“我們簽合同的時(shí)候,中介讓我簽了兩年。其實(shí)我只想租一年,但他非讓我簽兩年”。
張女士對媒體介紹說(shuō):“到了付款環(huán)節,中介就讓我簽第三方的租賃分期平臺,當時(shí)我不知道它是租賃分期平臺。中介說(shuō),如果選擇按月付的方式,而且是押一付一的話(huà),就得簽這個(gè)平臺。我問(wèn)這個(gè)平臺是做什么用的,中介說(shuō)就是負責收款的,每個(gè)月往里面打錢(qián)就好?！?/p>
后來(lái),中介又讓張女士簽署了一份銀行卡自動(dòng)扣款協(xié)議。事后,張女士才注意到,這個(gè)她本以為收款的租賃平臺實(shí)際上替她代付了24個(gè)月的房租,而她每個(gè)月所交納的房租實(shí)際上是房租分期貸款。
張女士遭遇的是強制貸款付租金,也就是大家所說(shuō)的“租房貸”。
實(shí)際上,“租房貸”不僅存在于北京,其他城市也出現過(guò)類(lèi)似情況。
近日,浙江省杭州市一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò )科技有限公司的長(cháng)租公寓“爆倉”,公司發(fā)布通知稱(chēng)因經(jīng)營(yíng)不善導致資金斷裂,已停止運營(yíng),4000多住戶(hù)受損。
據媒體報道,鼎家公司利用6家網(wǎng)貸平臺“套路”租客,讓租戶(hù)在不知情的情況下使用網(wǎng)絡(luò )貸款。租客通過(guò)銀行卡綁定網(wǎng)貸平臺,每月返還給貸款App相應的金額交納房租；鼎家公司拿到金融機構貸款后,不是一次性結算給房東,而是利用截留的租金盤(pán)下更多的房子。
這正是業(yè)內人士介紹的“租房貸”模式:租戶(hù)與長(cháng)租公寓企業(yè)簽訂合同,長(cháng)租公寓用這份合同以租客的名義向第三方互聯(lián)網(wǎng)金融平臺申請房租分期貸款,第三方平臺會(huì )一次性給長(cháng)租公寓支付合同期的全部租金,租戶(hù)名義上是按月交租金,但實(shí)際上是在歸還這份房租分期貸款的月供。
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說(shuō),一些互聯(lián)網(wǎng)金融機構為了擴大流量,在短時(shí)間內把業(yè)務(wù)規模迅速擴大,會(huì )采取各種手段盲目開(kāi)展業(yè)務(wù),甚至包括把未來(lái)的資金作為抵押品進(jìn)行貸款。
郭田勇認為,無(wú)論從業(yè)務(wù)流程還是風(fēng)險管理來(lái)看,“租房貸”都有比較多的漏洞。
在中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤看來(lái),“租房貸”的操作方式是,住房租賃企業(yè)通過(guò)銀行貸款等多種金融渠道獲得資本,然后擴大房源,獲得房屋租賃市場(chǎng)的定價(jià)權,但這種方式客觀(guān)上嚴重影響了政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調控。
嚴懲違規行為提高違法成本
針對違規“租房貸”,北京等地相關(guān)部門(mén)已經(jīng)出手。
8月17日,北京市住建委聯(lián)合多部門(mén)集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負責人。明確要求住房租賃企業(yè):不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
8月22日,北京市住建委會(huì )同市公安局、市工商局等部門(mén),開(kāi)通了12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線(xiàn)。舉報投訴熱線(xiàn)開(kāi)通第一天,共接到投訴舉報52條,其中就包括“強制貸款付租金”問(wèn)題。
尹振濤告訴記者,在實(shí)際操作中,住房租賃企業(yè)或者強制將租金變成貸款,或者偷偷將租金變成貸款,導致租戶(hù)在被迫或者不知道的情況下向金融機構分期還款,這其實(shí)是一種欺詐行為,是一種違法行為,必須嚴懲。
尹振濤認為,對“租房貸”也不能全部否定,作為一種分期業(yè)務(wù),如果租房人明確知道租金是通過(guò)貸款的方式解決,也是符合商業(yè)邏輯的,這時(shí)候需要做的是考慮利率是否符合法律規定、分期還款是否符合租戶(hù)實(shí)際情況等。
尹振濤告訴記者,如果住房租賃企業(yè)通過(guò)欺詐或者強制方式讓租戶(hù)簽訂“租房貸”協(xié)議,一方面需要給租戶(hù)一個(gè)合理的退出方式,同時(shí)對住房租賃企業(yè)的違規行為進(jìn)行嚴懲,讓其承擔相應的責任,提高其違法成本。
將“租房貸”納入金融監管
據了解,針對住房租賃企業(yè)違規使用“租房貸”,北京市住建委目前正聯(lián)合北京市銀監局、金融局、稅務(wù)局等部門(mén)調查取證,嚴查這些中介機構的資金來(lái)源和流向,一旦查實(shí),將從重處罰,聯(lián)合懲戒。
郭田勇說(shuō):“現在為了防范金融風(fēng)險、保證經(jīng)濟平穩增長(cháng),有必要對一些機構過(guò)于冒進(jìn)的行為進(jìn)行糾正?！?/p>
在尹振濤看來(lái),對于資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng),尤其是資本不計成本這種方式,監管部門(mén)需要密切關(guān)注資金途徑、銀行貸款方式等,防止違規行為的發(fā)生,同時(shí)也不需要直接禁止風(fēng)險投資的進(jìn)入,畢竟在依法監管框架下,經(jīng)過(guò)冷靜期之后,資本會(huì )逐漸退出。
尹振濤還建議,對于租房分期業(yè)務(wù),在現有的金融監管框架下,可以允許金融機構依法經(jīng)營(yíng),同時(shí)對這項業(yè)務(wù)加強監管,包括業(yè)務(wù)流程、利率標準等；同時(shí)明確規定相關(guān)企業(yè)的告知義務(wù),告知租戶(hù)清晰的法律后果,讓租戶(hù)決定是否選擇。
首都經(jīng)貿大學(xué)金融學(xué)院副院長(cháng)高杰英認為,從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō),如果企業(yè)在合法合規的基礎上,通過(guò)資本市場(chǎng)運作貸款或者融資,是應該被允許的,但從市場(chǎng)監管的角度來(lái)說(shuō),針對某些領(lǐng)域的創(chuàng )新,監管應該及時(shí)跟上。加強監管,主要是針對于現在的這些模式、運營(yíng)的規范性,要使得這個(gè)市場(chǎng)的運行在可控的范圍內。（記者 陳磊 制圖/李曉軍）